FS 2025 – 2. halvår
Kort fortalt

Fortsatt forhøyet risiko for svekket finansiell stabilitet

Det norske finansielle systemet er robust. Samtidig er det stor usikkerhet om utsiktene for internasjonal økonomi, særlig på grunn av geopolitiske spenninger og endringer i rammene for handel mellom land. I et globalt, sammenkoblet finansielt system kan nye forstyrrelser raskt få konsekvenser for det norske finansielle systemet.

Lavere gjeldsbelastning i husholdningene

Norske husholdninger har mye gjeld, men de siste årene har gjelden vokst mindre enn inntektene. Gjeldsbelastningen har avtatt mest blant de med høyest gjeld. Det har bidratt til noe lavere sårbarhet i husholdningssektoren.

Høy prisvekst og økt rente gjorde økonomien strammere for mange i årene etter pandemien, men de fleste har klart å både betjene gjelden og dekke normale utgifter med inntekten sin. Mange har også oppsparte midler.

De to siste årene har lønningene steget mer enn prisene, og i år har boliglånsrentene kommet litt ned. Det har gitt husholdningene økt kjøpekraft og gjør det lettere å betjene gjelden.

Stabil utviklingen i næringseiendom, men fortsatt utfordrende for eiendomsutviklere

Bankene har mye utlån til næringseiendom. Økte renter og lavere eiendomsverdier har gjort det mer krevende for næringseiendomsforetak, men høy sysselsetting og økte leieinntekter gjør at de fleste klarer å dekke utgiftene. Innen eiendomsutvikling er det fortsatt utfordrende. Det bygges få nye boliger, og inntjeningen har falt. Fremover kan noe lavere renter og høyere boligpriser styrke lønnsomheten, men vi venter fortsatt noe økte tap i bankene på utlån til eiendomsutviklere.

Bankenes motstandskraft er god

Robuste banker er viktig for finansiell stabilitet. Norske banker er solide, har god likviditet og lave tap. Foretak og husholdninger har god tilgang på lån fra banker. Det er viktig at motstandskraften i det finansielle systemet opprettholdes. Kapitalkravene til bankene, slik som motsyklisk kapitalbuffer, bidrar til dette.

Komiteens vurderinger

Norges Banks komité for pengepolitikk og finansiell stabilitet vurderer det norske finansielle systemet som robust. Husholdninger og foretak har god gjeldsbetjeningsevne. Gjeldsbelastningen har avtatt over tid på tvers av husholdningene, og sårbarheten knyttet til høy gjeld er noe redusert. Samtidig er det fortsatt forhøyet risiko for hendelser som kan svekke finansiell stabilitet. Det er viktig at motstandskraften i det finansielle systemet opprettholdes, slik at sårbarheter ikke forsterker et økonomisk tilbakeslag.

Fortsatt forhøyet risiko for hendelser som kan svekke finansiell stabilitet

Geopolitiske spenninger og endringer i rammene for internasjonal handel preger risikobildet for verdensøkonomien. Effektene av økte tollsatser er fortsatt usikre. De vil trolig dempe global vekst, men ser så langt ikke ut til å ha påvirket den økonomiske aktiviteten vesentlig, verken i Norge eller hos landene vi handler mest med. Samtidig fremstår rammene for internasjonalt samarbeid som mer uforutsigbare enn tidligere.

Det er stor usikkerhet om utsiktene for internasjonal økonomi, og risikoen for uventede hendelser som kan svekke finansiell stabilitet er fortsatt høyere enn normalt. Ledende aksjeindekser har nådd nye toppnivåer, og det internasjonale valutafondet (IMF) peker på at verdsettelsen av finansielle aktiva fremstår høy, noe som øker risikoen for brå og uordnede markedsbevegelser. Samtidig øker sammenkoblingene mellom banker og andre finansielle foretak. Det kan forsterke markedsbevegelser og bidra til smitte av stress i det finansielle systemet.

Endringer i det sikkerhetspolitiske landskapet har ført til at mange europeiske land nå øker sine forsvarsinvesteringer. Samtidig øker utgiftene til klimaomstilling og en aldrende befolkning. I land med svake statsfinanser og allerede høy statsgjeld vil tilpasningen være særlig krevende. I en urolig verden øker også risikoen for målrettede cyberangrep og andre operasjonelle forstyrrelser. Dersom cyberangrep rammer kritiske funksjoner eller skaper omfattende tillitssvikt, kan de utgjøre en trussel for finansiell stabilitet.

Markedet for kryptoeiendeler vokser også raskt, særlig stablecoins. Stablecoins er utformet for å ha stabil verdi mot en referanse, som for eksempel amerikanske dollar, og støttes ofte av reserver i bankinnskudd og likvide verdipapirer. Hvis tilliten svikter, kan imidlertid stablecoins bli utsatt for store innløsninger. Raske salg av de underliggende eiendelene kan utløse likviditetsstress som kan smitte til andre markeder. Dersom den sterke veksten vedvarer, kan stablecoins gi opphav til systemrisiko i det globale finansielle systemet. Den nye reguleringen for kryptoeiendeler, MiCAR, bidrar til å redusere systemrisiko. Globalt er det likevel fortsatt behov for videre regelverksutvikling og samarbeid.

I et globalt, sammenkoblet finansielt system kan nye forstyrrelser raskt få konsekvenser for det norske finansielle systemet. Sårbarheter i det finansielle systemet vil kunne forsterke et eventuelt tilbakeslag i norsk økonomi og gi tap i bankene.

Lavere gjeldsbelastning i husholdningene

Høy gjeld i mange husholdninger er en sentral sårbarhet i det finansielle systemet fordi det øker risikoen for kraftige innstramminger i konsumet dersom rentene øker, inntektene reduseres eller boligprisene faller markert. Skulle flere slike sjokk inntreffe samtidig, vil innstrammingen i konsumet kunne svekke foretakenes inntjening og evne til å betjene gjeld. Analyser i denne rapporten viser at det er husholdningene med høyest gjeldsbelastning som strammer mest inn på konsumet både ved økte renter og ved kraftige boligprisfall.

Finanstilsynets boliglånsundersøkelse for 2025 viser noe økning i gjeldsgrad for nye lån og at en større andel nye lån ligger nær 90 prosent av boligverdien. Utviklingen må ses i sammenheng med at kravet til maksimal belåningsgrad i utlånsforskriften økte ved nyttår fra 85 til 90 prosent. Samtidig har husholdningenes samlede gjeld vokst mindre enn inntektene de siste årene, og analyser i denne rapporten viser at gjeldsbelastningen har avtatt bredt på tvers av husholdningene og mest for de med høyest gjeldsbelastning. Vår vurdering er at sårbarheten i norske husholdninger knyttet til høy gjeld er noe redusert. Sårbarheten kan øke igjen dersom mer lempelige finansielle forhold skulle føre til kraftig vekst i boligpriser og gjeld.

Økt rente og høy prisvekst ga husholdningene strammere økonomi i årene etter pandemien. De fleste har imidlertid med god margin klart å både betjene gjelden og dekke normale utgifter med løpende inntekt. Mange har også finansielle buffere. De to siste årene har lønningene steget mer enn prisene, og i år har boliglånsrentene avtatt litt. Det har gitt husholdningene økt kjøpekraft og bedre gjeldsbetjeningsevne.

Boligprisene økte over lang tid raskere enn husholdningenes inntekter. Samtidig har selveierandelen holdt seg oppe. Det er likevel tegn til at husholdningenes tilpasning til høyere boligpriser har endret seg. Analyser i denne rapporten indikerer at boligkjøpekraften har falt over tid, særlig i sentrale strøk, og at personer med relativt lav inntekt, lav foreldreformue eller begge deler utsetter boligkjøp.

I næringseiendom er utviklingen stabil, mens lav byggeaktivitet fortsatt skaper utfordringer for eiendomsutvikling

Den samlede finansielle stillingen i norske foretak var stabil gjennom fjoråret etter å ha svekket seg noe i takt med renteoppgangen de siste årene. Norske foretak er samlet sett solide. De økte tollsatsene som til nå er innført i USA, har trolig begrenset direkte effekt på aktiviteten i norske foretak.

En sentral sårbarhet i det finansielle systemet er at norske banker har særlig høy eksponering mot næringseiendom. Oppgang i finansieringskostnader og fall i eiendomsverdier har lagt press på både lønnsomhet og soliditet i næringseiendomsforetakene de siste årene. Høy sysselsetting og vekst i leieinntekter gjør imidlertid at de fleste næringseiendomsforetak har klart å dekke høye rentekostnader med løpende inntjening. Flere foretak har de siste årene solgt eiendom eller hentet egenkapital for å bedre den finansielle situasjonen, og soliditeten i næringen samlet sett styrket seg noe i fjor. Kredittpåslagene på bank- og obligasjonsfinansiering har falt videre siden forrige rapport i mai, noe som har redusert finansieringskostnadene for lån som må refinansieres.

De siste årene har andelen konkurser i norske foretak økt. Det må blant annet ses i sammenheng med en normalisering etter uvanlig lave konkurstall under pandemien. I de fleste næringer er konkursene nå om lag på nivå med gjennomsnittet for de siste ti årene.

Innen eiendomsutvikling har konkursene imidlertid steget markert. Byggeaktiviteten er lav, og inntjeningen har falt. I Norges Banks utlånsundersøkelse for tredje kvartal rapporterte halvparten av bankene om økt risiko for brudd på lånevilkår og mislighold. Fremover vil trolig noe lavere finansieringskostnader og økte boligpriser bidra til å bedre lønnsomheten i byggenæringen. Det kan føre til at flere prosjekter realiseres. Vi venter noe økte tap i bankene på lån til denne næringen det neste året.

Norske banker er solide

Banker er den viktigste kilden til finansiering for de fleste husholdninger og foretak. Derfor er robuste banker sentralt for finansiell stabilitet. Norske banker oppfyller kapital- og likviditetskrav med god margin og har god tilgang til både innskudds- og markedsfinansiering.

Bankenes lønnsomhet er førstelinjeforsvaret mot tap. Norske banker har høy lønnsomhet. Det skyldes særlig høye netto renteinntekter og lave utlånstap. Fremover venter vi at et lavere rentenivå vil trekke netto renteinntekter noe ned.

Motstandskraften i det finansielle systemet er god og må opprettholdes

Både internasjonalt og i Norge har det finansielle systemet vist seg robust i møte med både store markedsforstyrrelser, høy prisvekst og økte renter de siste årene. Det må blant annet ses i lys av globale reguleringsstandarder som har kommet på plass i etterkant av finanskrisen i 2008. I flere land er det nå økt press på å lempe på kravene til kapital i bankene. Det er gode grunner til å se på muligheter til å forenkle et komplekst og omfattende regelverk, men det bør ikke komme på bekostning av å bevare motstandskraften i det finansielle systemet.

Utlånsforskriften bidrar til denne motstandskraften ved å sette rammer for bankenes utlånspraksis og dempe oppbygging av sårbarheter i husholdningssektoren. Ved nyttår ble forskriften videreført og gjort varig. En varig forskrift vil bidra til forutsigbarhet og motvirke en fremtidig utglidning av bankenes utlånspraksis.

Kravene til kapitalbuffere i norske banker reflekterer sårbarhetene i det norske finansielle systemet og bidrar til god motstandskraft. Ved et kraftig økonomisk tilbakeslag kan bufferkrav settes ned for å dempe faren for at bankene strammer inn på sin utlånspraksis. Soliditetsstresstesten i Finansiell stabilitet 2025 – 1. halvår illustrerer at bankene tåler store utlånstap samtidig som de fortsatt har kapasitet til å låne ut.

Norges Bank fastsetter kravet til motsyklisk kapitalbuffer hvert kvartal. Komiteen for pengepolitikk og finansiell stabilitet besluttet 5. november å holde kravet til motsyklisk kapitalbuffer uendret på 2,5 prosent.

Ida Wolden Bache
Pål Longva
Øystein Børsum
Ingvild Almås
Steinar Holden

1. Risiko, sårbarhet og motstandskraft

1.1 Fortsatt forhøyet risiko for svekket finansiell stabilitet

Fortsatt stor usikkerhet om utsiktene for verdensøkonomien

Geopolitiske spenninger og endringer i rammene for internasjonal handel preger risikobildet for verdensøkonomien, og det er fortsatt stor usikkerhet om vekstutsiktene. Økte tollsatser bidrar trolig til å dempe global vekst, men ser så langt ikke ut til å ha påvirket den økonomiske aktiviteten i vesentlig grad, verken i Norge eller i landene vi handler mest med. Handelsavtalene som er inngått mellom USA og flere av de store handelspartnerne har gitt større klarhet, men vi har ennå ikke sett hvilke effekter tollsatsene vil ha på verdikjeder og prisveksten internasjonalt på litt lengre sikt. Usikkerheten som er skapt om rammene for internasjonal handel og samarbeid vil trolig vedvare. For en liten, åpen økonomi som den norske er en regelbasert, multilateral verdensorden et viktig fundament for økonomisk og finansiell stabilitet.

I Global Financial Stability Report fra oktober fremhever IMF at det er forhøyet risiko for svekket finansiell stabilitet internasjonalt. Det må blant annet ses i sammenheng med flere pågående militære konflikter og økt spenningsnivå mellom land. IMF peker også på at verdsettingen av finansielle aktiva fremstår høy, og at økende sammenkoblinger mellom banker og andre finansielle aktører kan forsterke markedsbevegelser og bidra til smitte av stress i det finansielle systemet. Et annet utviklingstrekk det legges vekt på er økende budsjettunderskudd og opplåningsbehov i mange land. Også det europeiske systemrisikorådet (ESRB) vurderer at det er forhøyet risiko for svekket finansiell stabilitet i Europa.1

Norske aktører peker på geopolitiske spenninger og cyberangrep som hovedkilder til risiko i det norske finansielle systemet

I Norge har arbeidsledigheten steget noe det siste året, og kapasitetsutnyttingen har avtatt til et normalt nivå. Samtidig er det norske finansielle systemet robust. Norske husholdninger har god gjeldsbetjeningsevne, og norske foretak er samlet sett solide, se kapittel 2 og 3. Bankene har også god motstandskraft, se kapittel 1.2.

Nye forstyrrelser kan imidlertid få konsekvenser for både realøkonomien og det finansielle systemet. I en urolig verden øker risikoen for målrettede cyberangrep og andre operasjonelle forstyrrelser. Teknologiske endringer og økende grad av sammenkoblinger i det finansielle systemet gjør angrepsflatene større. Dersom cyberangrep rammer kritiske funksjoner eller skaper omfattende tillitssvikt, kan de utgjøre en trussel mot finansiell stabilitet, se Finansiell infrastruktur 2025.

Norges Banks systemrisikoundersøkelse fra oktober viser at norske finansielle aktører vurderer geopolitiske spenninger og cyberangrep som de viktigste kildene til risiko i det norske finansielle systemet, se figur 1.1. Samlet vurderer de som svarte på undersøkelsen at sannsynligheten for en hendelse i løpet av de neste tre årene som vil ha stor innvirkning på det finansielle systemet, har økt det siste halvåret. De har imidlertid høy tillit til at det norske finansielle systemet vil fortsette å være stabilt. For en oversikt over de viktigste sårbarhetene i det norske finansielle systemet, se «De viktigste sårbarhetene i det norske finansielle systemet».

Finansmarkedene er sårbare for forstyrrelser

De siste årene har vært preget av flere hendelser som har gitt stor usikkerhet og betydelige markedsbevegelser. Det har også påvirket norske finansmarkeder.

Omfattende handelsrestriksjoner og usikkerhet rundt handelspolitikk bidro til store svingninger i finansmarkedene i april. Siden da har globale finansielle forhold blitt mer lempelige, og volatilitetsindikatorer i markedene har falt, se figur 1.2.

Flere ledende aksjeindekser har nådd nye toppnoteringer, og kredittpåslag har kommet ned etter markedsuroen i vår, se figur 1.3. Den betydelige oppgangen i aksjemarkedet i perioden kan delvis forklares av litt høyere inntjeningsforventninger til selskapene og økte forventninger om rentekutt i USA.4 Disse faktorene kan imidlertid ikke forklare hele aksjemarkedsoppgangen. Det tyder på at risikopremien i aksjemarkedet har falt. Isolert sett øker det risikoen for brå fall i aktivapriser og oppgang i kredittpåslag dersom ny informasjon tilsier dette.

I USA er oppgangen i aksjemarkedet drevet av selskaper innen teknologi og kommunikasjon, som blant annet har annonsert store investeringer i utvikling av KI og datasentre. De syv største selskapene i den amerikanske hovedindeksen S&P 500 utgjør en stadig større andel av markedsverdien6, og utviklingen i indeksen er med det sterkt påvirket av et fåtall selskaper innen samme sektor. Teknologiaksjer har steget mye også på Oslo Børs, men disse utgjør en relativt liten andel av hovedindeksen. Her hjemme har energiaksjer falt i takt med lavere oljepris, mens konsumvareaksjer har steget.

Uro i internasjonale finansmarkeder kan gi oppgang i risikopåslagene som bankene betaler på sin markedsfinansiering, både ute og hjemme. Det at norske banker har høy kredittvurdering og er godt kapitalisert, kan bidra til at de blir mindre påvirket av uro i internasjonale markeder. Samtidig henter norske banker en stor del av sin finansiering ute, og velfungerende internasjonale finansmarkeder er derfor viktig for norske banker.

Dollaren svekket seg etter markedsuroen i vår

Amerikanske dollar spiller en sentral rolle i det globale finansielle systemet og påvirker blant annet betingelsene for finansiering og prising av risiko, også i norske markeder. Tidligere har den amerikanske dollaren ofte styrket seg ved økt markedsuro og dermed bidratt til å dempe verdifall på amerikanske aktiva som eies av ikke-amerikanske investorer. I forbindelse med markedsuroen i vår svekket imidlertid dollaren seg kraftig samtidig med den brå nedgangen i aksjemarkedet. Siden i vår har nedgangen i aktivapriser og påslag blitt reversert, mens dollaren ikke har styrket seg. IMF fremhever flere mulige forklaringer for svekkelsen, som for eksempel bekymringer for USAs statsfinanser og politisk usikkerhet.7 Videre peker de på at det så langt er få tegn på at investorer trekker seg ut av USA, men at mange har økt valutasikringene for å redusere risiko for tap på eksponeringer i dollar. Trolig har økt sikringsaktivitet bidratt til svekkelsen.

Norske banker har i stor grad sikret seg mot valutarisiko. En svekkelse av dollaren kan likevel påvirke bankenes likviditet ved at de vil få økte krav til sikkerhetsstillelse i valutabytteavtaler og må avgi likviditet til motparter i disse avtalene. Sikkerhetsstillelse ved en brå og kraftig svekkelse av dollaren vil trolig ikke utgjøre en likviditetsutfordring for norske banker.

Økt tilbud og lavere etterspørsel etter lange statsobligasjoner kan trekke langsiktige renter opp

Statsobligasjonsmarkedene er viktige for finansiell stabilitet. Statsobligasjoner fungerer blant annet som referanser for andre aktivapriser og som sikkerhet for utlån og derivater. I mange land har bankene store beholdninger av statsobligasjoner. Dersom statenes kredittverdighet faller, vil bankenes kredittkvalitet kunne forverres. Det kan blant annet øke bankenes finansieringskostnader og gi strammere utlånspraksis overfor husholdninger og foretak.

Flere land i Europa øker nå forsvarsutgiftene sine kraftig. Samtidig øker utgiftene til klimaomstilling og en aldrende befolkning. Det vil trolig føre til større budsjettunderskudd og økt tilbud av statsobligasjoner. Dette kan bidra til at investorer krever økt kompensasjon for å holde obligasjoner med lang fremfor kort løpetid, målt som terminpremien, og trekke langsiktige statsobligasjonsrenter opp. Press på statsbudsjettene, særlig i land med et allerede høyt gjeldsnivå, kan gi mindre finanspolitisk handlingsrom til å håndtere fremtidige utfordringer og eventuelle økonomiske tilbakeslag.

Andre utviklingstrekk kan også ha bidratt til økte terminpremier i statsobligasjonsmarkedene. De siste årene har flere av de største sentralbankene startet reversering av sine aktivakjøpsprogram. Det vil blant annet si at de lar sine obligasjonsporteføljer forfalle og ikke lenger etterspør statspapirer. Samtidig har overgangen fra ytelsesbaserte til innskuddsbaserte pensjonsordninger i flere europeiske land ført til at pensjonsfond og forsikringsselskap i mindre grad etterspør langsiktige statsobligasjoner for å møte sine langsiktige forpliktelser. Noen fond må trolig også i en overgangsperiode selge betydelige volum, som vil øke tilbudet av statsobligasjoner.8 Usikkerheten knyttet til hvordan lavere etterspørsel vil balanseres med et fortsatt høyt og økende tilbud av statsobligasjoner, kan bidra til større svingninger i rentemarkedene fremover og høyere langsiktige renter.

Også her hjemme har overgangen til innskuddsbaserte pensjonsordninger ført til at norske pensjonsfond i mindre grad holder sikre langsiktige obligasjoner enn tidligere. Overgangen mot andre aktiva, som aksjer og obligasjoner med kortere løpetid, har skjedd gradvis.

Andre finansielle foretak enn banker kan forsterke markedsuro

Andre finansielle foretak enn banker (NBFIer9), utfører viktige funksjoner i det finansielle systemet. De spiller en sentral rolle i å kanalisere kapital, dele risiko og bidra til finansiell stabilitet. Disse institusjonene kan ta over, transformere eller flytte risiko fra banksektoren til aktører som er bedre posisjonert til å håndtere den. Tettere sammenkoblinger mellom banker og mindre regulerte NBFIer kan imidlertid gi opphav til sårbarheter i det finansielle systemet.

Internasjonalt får NBFIene en stadig mer fremtredende rolle i statsobligasjonsmarkeder og i kredittformidlingen til ikke-finansielle foretak. I mange land, også i Norge, har forvaltningskapitalen i slike finansforetak økt mer enn forvaltningskapitalen i bankene. Så langt er de direkte utlånene fra NBFIer til norske ikke-finansielle foretak begrenset, se «Hvem låner ut penger til norske ikke-finansielle foretak?».

Samtidig har de direkte koblinger til banker gjennom eierskap i hverandres egenkapital og gjeld, eller ved å være motparter i derivatavtaler, se kapittel 2.3 i rapporten Finansiell stabilitet 2025 – 1. halvår. I krisesituasjoner kan de tette båndene forsterke markedsbevegelser og bidra til smitte av stress til forskjellige deler av det finansielle systemet. I oktober førte usikkerhet om kredittkvaliteten og tapspotensialet i verdipapiriserte amerikanske foretakslån, som eies av både banker og NBFIer, til et fall i internasjonale aksjemarkeder. Det illustrerte også en økt oppmerksomhet i finansmarkedene om koblinger mellom banker og NBFIer.

Norske bankers direkte eksponering mot den norske NBFI-sektoren er lav målt mot bankenes samlede forvaltningskapital, men sektoren er viktig for bankenes markedsfinansiering. NBFIer eier blant annet en betydelig andel av obligasjonene som er utstedt av banker og kredittforetak. Salgpress kan oppstå dersom NBFIer, som hedgefond, får et likviditetsbehov, for eksempel som følge av store krav om sikkerhetsstillelse i derivatavtaler eller ved store uttrekk av fondsandeler. Det kan føre til kursfall på obligasjonene og forsterke markedsuro, slik vi så under koronapandemien i 2020.

Utenlandske hedgefond eier en økende andel av obligasjoner med fortrinnsrett (OMF) i kroner. Fondene lånefinansierer kjøpene med gjenkjøpsavtaler med nordiske banker. Lånefinansiering gjør at fondene kan oppnå høy avkastning, men gjør samtidig fondene sårbare for hendelser som tvinger dem til å hasteselge OMFer. Det kan føre til uro i markedet for OMF, som kan spre seg til andre deler av kredittmarkedet, se Finansiell stabilitet 2025 – 1. halvår.

Endringer i regelverket for alternative investeringsfond (AIF), AIFMD 2.0, åpner for at slike fond kan drive utlånsvirksomhet overfor forbrukere og ikke-finansielle foretak, se boks på side 14. Et bredere sett av finansieringskilder kan i utgangspunktet styrke finansiell stabilitet ved at kredittrisiko spres på flere ulike aktører. På den andre siden kan utlån gjennom AIFer innebære sårbarheter. Svakere krav til rapportering kan gjøre risiko mindre synlig og bidra til at kredittmarkedet blir mindre transparent.

Stablecoins kan på sikt være opphav til systemrisiko

Vi observerer økende innslag av koblinger mellom tradisjonell finans og markedet for kryptoeiendeler. Stablecoins, som er en del av dette markedet, vokser raskt og er i stadig større grad koblet til det tradisjonelle finansielle systemet. Denne utviklingen har bidratt til å øke oppmerksomheten om mulige konsekvenser for finansiell stabilitet.

De fleste stablecoins har fast referanse mot amerikanske dollar og brukes blant annet til verdioppbevaring og pengeoverføringer i land med mindre velfungerende penge- og betalingssystemer. Dette har ført til bekymring om valutasubstitusjon mot amerikanske dollar i slike land og kan bidra til å svekke effekten av nasjonale virkemidler i valuta-, penge- og kapitalmarkedene.10

Stablecoins sikres med bankinnskudd og statspapirer for å opprettholde verdi mot referansen. Hvis tilliten svikter, kan imidlertid stablecoins bli utsatt for store innløsninger. En rett til innløsning til pålydende verdi av referansevalutaen kan forsterke sårbarheten fordi brukerne vil ønske å innløse tidlig mens sikringen fortsatt er tilstrekkelig. Hastesalg av de underliggende eiendelene kan dermed utløse prisfall og likviditetsstress som kan smitte til andre markeder. Økt utbredelse kan også endre bankenes finansieringsstruktur dersom bankinnskudd fra privatpersoner i større grad erstattes av få og større innskudd fra utstedere av stablecoins. Få innskudd fra noen profesjonelle aktører kan føre til mer flyktig finansering og potensielt redusere bankenes utlånskapasitet til husholdninger og foretak.

Per i dag synes eksponeringen mot kryptoeiendeler i banker og andre finansinstitusjoner å være begrenset. IMF fremhever at potensielle systemiske effekter avhenger av om stablecoins fortsetter å vokse.11 Det er hittil ikke utstedt stablecoins i norske kroner, men banker i USA og Europa viser interesse for å utstede stablecoins i euro og dollar, både individuelt og i samarbeid, se «Økt interesse for stablecoins gir behov for regulering».

1.2 Norske banker har god motstandskraft

Bankene er lønnsomme og har lave tap

Forstyrrelser og markedsuro internasjonalt kan få konsekvenser for norske bankers finansieringsforhold. Markedene som bankene henter sin finansiering fra, har fungert godt siden forrige rapport i mai. Risikopåslagene på bankenes markedsfinansiering har falt noe, og innskuddsdekningen er stabil. Norske banker oppfyller kapital- og likviditetskrav med god margin.

Løpende inntjening er bankenes førstelinjeforsvar mot tap. Egenkapitalavkastningen for de store norske bankene har vært høy de siste tre årene, se figur 1.4. Det er særlig økte netto renteinntekter og lave tap som har bidratt til å trekke opp lønnsomheten. Økte netto renteinntekter henger sammen med økt rentenivå de siste årene.12 Prognosen for styringsrenten fra Pengepolitisk rapport 3/2025 tilsier et lavere rentenivå de neste årene. Sammen med en forventning om nedgang i bankenes rentemargin vil det bidra til å trekke netto renteinntekter, og dermed bankenes lønnsomhet, ned.

Bankenes samlede utlånstap er fortsatt lave og på nivå med fjoråret, se figur 1.5.

Bankenes utlånstap til norske foretak har også holdt seg lave. Vi venter at fortsatt lav byggeaktivitet vil bidra til noe økt mislighold og tap på foretakslån innen eiendomsutvikling det neste året, se nærmere omtale i kapittel 3. Utsiktene innen næringseiendom er stabile. Dersom sysselsettingen skulle falle markert, og leieinntektene i næringseiendom blir klart lavere enn ventet, kan det føre til betydelige tap i bankene.

Norske banker har samlet sett moderat direkte eksponering mot de eksportrettede næringene som blir direkte påvirket av handelsrestriksjoner. Det er imidlertid regionale forskjeller i næringsstruktur, og banker med ulik regional tilknytning kan være ulikt eksponert. Om lag seks prosent av bankenes totale utlån til norske foretak er til fiskeri- og oppdrettsnæringen, som kan påvirkes både direkte og indirekte av økte tollsatser. For nærmere omtale av effektene på fiskeri- og oppdrettsnæringen, se kapittel 3.2.

Tap på utlån til husholdninger er lave. Fremover venter vi at økt realinntekt for husholdningene og redusert lånerente vil styrke deres gjeldsbetjeningsevne, og at tapsandelen for husholdningslån vil holde seg på et lavt nivå.

Bankene er solide

Ren kjernekapitaldekning ligger godt over de samlede kapitalkravene og over bankenes egne kapitalmål. Fremover venter vi at fortsatt høy lønnsomhet og lave tap vil holde kapitaldekningen i bankene på et høyt nivå. Endringene i kapitalkravsforordningen (CRR3) som ble innført 1. april 2025 viser som ventet at standardmetodebankene har fått lavere kapitalkrav for eksponeringer med lav risiko. Dette har økt kapitaldekningen for disse bankene. IRB-bankene er så langt mindre påvirket av CRR3. Økningen i gulvet for risikovekter på boliglån for IRB-banker fra 20 prosent til 25 prosent fra 1. juli 2025 har isolert sett redusert IRB-bankenes kapitaldekning noe.

Stresstesten i Finansiell stabilitet 2025 – 1. halvår viser at de største norske bankene samlet er i stand til å møte store tap, samtidig som de kan fortsette å låne ut til husholdninger og foretak, og dermed ikke vil bidra til å forsterke et økonomisk tilbakeslag.

Husholdninger og foretak har god tilgang på kreditt

Norske bankers solide finansielle stilling gir dem fleksibilitet til å kunne tilby utlån til kredittverdige foretak og husholdninger også ved økte tap og uro i markedene. I Norges Banks utlånsundersøkelse for tredje kvartal 2025 rapporterte bankene om uendret kredittpraksis, noe økt etterspørsel etter lån fra husholdninger og litt lavere etterspørsel fra foretak. Bankene venter uendret kredittpraksis og låneetterspørsel i fjerde kvartal. Aktiviteten i obligasjonsmarkedet har vært høy i høst, og kredittpåslagene for foretak med høy kredittvurdering ligger nær snittet for de ti siste årene. Samlet er vår vurdering at husholdninger og foretak har god tilgang på kreditt.

2. Lavere gjeldsbelastning i husholdningene

2.1 Gjeldsbelastningen avtar videre

Mange norske husholdninger har høy gjeld i forhold til inntekt, og vi har lenge ansett den høye gjelden som en viktig sårbarhet i det norske finansielle systemet. Historisk har det vært lavt mislighold av husholdningsgjeld, også i lavkonjunkturer. Samtidig kan et høyt gjeldsnivå, særlig i kombinasjon med lav likviditet, øke risikoen for kraftige innstramminger i konsumet dersom rentene øker, inntektene reduseres eller boligprisene faller markert. Slike innstramminger kan ramme foretakenes inntjening og i neste omgang føre til økte tap på foretakslån i bankene.

Norske husholdningers gjeldsbelastning1 vokste i mange år og er høy både historisk og sammenlignet med andre land, se figur 2.1. De siste fire årene har samlet gjeldsbelastning flatet ut og avtatt noe. Gjeldsbetjeningsgraden og rentebelastningen har avtatt det siste året, etter å ha økt betydelig i takt med høyere renter.

Finanstilsynets boliglånsundersøkelse for 2025 viser noe økning i gjeldsgrad for nye lån og at en større andel nye lån ligger nær 90 prosent av boligverdien. Utviklingen må ses i sammenheng med at kravet til maksimal belåningsgrad i utlånsforskriften økte ved nyttår fra 85 til 90 prosent. Samtidig viser undersøkelsen at andelen lån som innvilges til låntakere med svak likviditet etter rentestresstesten, har gått ned, etter flere år med økning.3

Fremover venter vi at gjeldsbelastningen avtar litt videre, se figur 2.1 og Pengepolitisk rapport 3/2025. Avtakende gjeldsbelastning innebærer at inntektene vokser raskere enn gjelden.

Etter en nedgang i 2022 og 2023 har disponibel realinntekt for husholdningene vokst raskt siden starten av 2024, se venstre panel i figur 2.2. I fjor var oppgangen i husholdningenes disponible realinntekt den sterkeste på over ti år. Også spareraten har tatt seg opp igjen etter en nedgang i 2022, se høyre panel i figur 2.2. Samtidig har kredittveksten til husholdningene tatt seg noe opp det siste året, med en tolvmånedersvekst på 4,4 prosent i september. Oppgangen kommer etter en periode med avtakende vekst, og kredittveksten er fortsatt lavere enn i årene før pandemien, se figur 2.3. I Norges Banks utlånsundersøkelse rapporterte bankene om at etterspørselen etter lån med pant i bolig økte noe i tredje kvartal, mens de venter uendret etterspørsel i fjerde kvartal.

Husholdningenes forbruksgjeld økte noe i 2022 og 2023, men veksten har avtatt de siste to årene. Samtidig observerer vi at selv om bruken av kredittkort har økt, har den rentebærende kredittkortgjelden – altså kredittkortgjeld som ikke betales før rentene begynner å løpe – hatt en fallende trend siden 2022.

Avdempingen i husholdningenes gjeldsbelastning er bredt basert

Norske husholdninger har historisk tatt opp mye gjeld, særlig knyttet til kjøp av bolig i etableringsfasen. Gjeldsbelastningen varierer derfor mye mellom husholdninger i ulike aldersgrupper, se venstre panel i figur 2.4. De siste årene har gjeldsbelastningen flatet ut og avtatt i alle aldersgrupper. Siden 2021 har reduksjonen vært størst blant husholdninger under 35 år, som også har relativt høyere gjeldsbelastning. Samtidig er det store forskjeller i gjeldsbelastning innad i hver aldersgruppe, se høyre panel i figur 2.4. I aldersgruppen 25 til 34 år hadde 10 prosent av husholdningene en gjeldsbelastning på mer enn nær 6 ganger inntekt etter skatt i 2024. Median gjeldsbelastning i denne aldersgruppen var om lag 3 ganger inntekt etter skatt. Også i aldersgruppen 35 til 44 år er det en stor gruppe som har relativt høy gjeld. Både forskjellene innad i gruppene og andelen med høy gjeld avtar markert med alder.

Den samlede gjeldsbelastningen begynte å avta i 2022, og i 2024 var median gjeldsbelastning på om lag 150 prosent, se figur 2.5. Nedgangen har vært størst blant husholdningene med høyest gjeldsbelastning. Det ser vi ved at toppen av fordelingen (90-persentilen) har falt mer enn medianen i figuren.

Lavere gjeldsbelastning gir noe redusert sårbarhet i husholdningene

Det høye gjeldsnivået i husholdningene er en sentral sårbarhet i det finansielle systemet særlig fordi det øker risikoen for kraftige innstramminger i konsumet dersom rentene øker, inntektene reduseres eller boligprisene faller markert. Vår vurdering er at den bredt baserte avdempingen i gjeldsbelastning har redusert denne sårbarheten noe.

I forbindelse med denne rapporten har vi gjort to analyser som tar sikte på å belyse den såkalte konsumkanalen nevnt over, se «Boligrelaterte kostnader kan øke som følge av mer ekstremvær» og «Husholdningene med høy gjeldsgrad har redusert konsumet mest i møte med økte renter».8 I den første analysen ser vi på hvordan husholdningene har tilpasset konsumet i perioden med økte renter og høy prisvekst. Vi finner at husholdninger med høy gjeldsbelastning har redusert konsumet mer enn de med lav gjeldsbelastning. I den andre analysen ser vi på hvordan husholdningene tilpasser konsumet i møte med et kraftig boligprisfall. Igjen finner vi at husholdninger med høy gjeldsbelastning reduserer konsumet mer enn de med lav gjeldsbelastning.

Disse funnene er i tråd med eksisterende forskning.9 At gjeldsbelastningen i husholdningene nå har avtatt, og at nedgangen har vært størst blant de med høyest gjeld, vil derfor kunne dempe konsuminnstrammingene ved fremtidige renteøkninger eller kraftige boligprisfall.

2.2 De fleste husholdninger har god gjeldsbetjeningsevne

Husholdningenes frie inntekter falt videre i fjor

Kombinasjonen av økte renter og høy prisvekst i årene etter pandemien har ført til at husholdningene sitter igjen med mindre av inntekten sin etter at skatt, normale utgifter, renter og avdrag på gjeld er dekket, se figur 2.6.10 Vi omtaler denne bufferen som frie inntekter. Våre beregninger viser at norske husholdninger i gjennomsnitt hadde frie inntekter på om lag 40 prosent i 2024, en nedgang fra om lag 45 prosent i 2021. Det er særlig økte utgifter til renter og mat som har bidratt til nedgangen. På den annen side har sterk nominell lønnsvekst og reduserte avdragsbetalinger, som følge av nedbetaling gjennom annuitetslån, bidratt til å dempe nedgangen i de frie inntektene. Til tross for økte utgifter klarer derfor de fleste husholdninger fortsatt med god margin å betjene gjeld og dekke normale utgifter med løpende inntekt.11

Stadig flere husholdninger har imidlertid relativt lave frie inntekter. Andelen husholdninger hvor frie inntekter utgjør mindre enn 40 prosent av inntekt etter skatt, har økt jevnt siden 2021, se figur 2.7. Andelen husholdninger som hadde minst halvparten av inntekten etter skatt i frie inntekter, var nær 30 prosent i 2024. Det er om lag det samme som i 2023.13

Svært få husholdninger står i fare for å misligholde gjelden

Om lag fem prosent av husholdningene hadde en negativ beregnet fri inntekt i 2024, en liten nedgang fra 2023, se figur 2.7. For å kunne dekke sine forpliktelser må disse husholdningene enten ha et forbruk som er lavere enn det beregnede nivået vi her har lagt til grunn,15 ha inntekter som ikke er registrert i offentlig statistikk, bruke oppsparte midler eller få overføringer fra andre. Ved betalingsproblemer kan de også søke banken om avdragsfrihet for en periode. At en husholdning har negative frie inntekter betyr derfor ikke nødvendigvis at gjelden misligholdes.

For å kunne vurdere hvilke husholdninger som står i reell fare for å misligholde gjelden sin, beregner vi en margin som tar hensyn til de mulige tilpasningene nevnt over. En negativ margin betyr at husholdningen ikke er i stand til å betale renter uten å måtte redusere konsumet til under normalt nivå.16 Vi finner at om lag 1,2 prosent av husholdningene hadde en negativ margin i 2024, se figur 2.8.17 Samlet holdt disse husholdningene om lag 2,2 prosent av gjelden. Andelen med negativ margin er høyere enn i 2022, men lavere enn i 2023. Ser vi på andelen gjeld som holdes av disse husholdningene, følger det samme mønster. Disse beregningene er i tråd med de lave misligholdstallene for boliglån.

Boligrelaterte kostnader kan øke fremover og redusere frie inntekter

Fordi husholdningenes gjeldsbetjeningsevne i stor grad avhenger av størrelsen på de frie inntektene, følger vi tett faktorer som kan påvirke disse. Siden pandemien er det særlig økte utgifter til renter og mat som har redusert de frie inntektene. En potensiell kilde til reduserte frie inntekter fremover er høyere boligrelaterte kostnader i lys av økt fysisk klimarisiko. Prisen på boligforsikring har steget raskere enn konsumprisindeksen (KPI) de siste årene og økte særlig fra 2023 til 2024 etter ekstremværet Hans. Også kommunale avgifter har økt blant annet fordi værendringer gir slitasje på offentlig infrastruktur. Dersom værendringer fortsetter å føre til økninger i avgifter og forsikringspremier, kan vi forvente en økning i boligrelaterte kostnader, se «Lavere boligkjøpekraft i sentrale strøk: hvordan tilpasser førstegangskjøperne seg?». I beregningen av de frie inntektene utgjør boligrelaterte kostnader en relativt beskjeden andel av husholdningenes inntekt etter skatt. Samtidig har slike kostnader vokst betydelig i andre land. Naturskadeforsikringen og forebyggende tiltak kan bidra til å dempe risikoen for en tilsvarende utvikling i Norge og dermed begrense reduksjonen i husholdningenes frie inntekter.

2.3 Husholdningenes likvide buffere har økt over lengre tid, men er noe redusert de siste årene

Bankinnskudd er den vanligste spareformen for husholdningene

Bankinnskudd er den mest likvide delen av husholdningenes oppsparte midler og dominerer finansformuen for de fleste, se figur 2.9.19 Halvparten av norske husholdninger har mer enn 90 prosent av finansformuen plassert i bankinnskudd, mens i overkant av en tredjedel har kun bankinnskudd. Samtidig har finansformuen blitt litt mer diversifisert de siste årene ved at flere også sparer i fond og andre finansielle aktiva. En del av disse plasseringene, som brede indeksfond, er likvide og relativt enkle å selge for å bedre likviditeten.

Husholdningenes likvide buffere er noe redusert som andel av inntekt de siste årene

Likvide buffere gjør husholdningene bedre i stand til å møte uforutsette utgifter eller bortfall av inntekt. Etter flere år med oppgang, og et hopp under pandemien, avtok bankinnskuddene som andel av inntekt etter skatt i takt med økte renter og høy prisvekst, se venstre panel i figur 2.10. I 2023 var denne andelen om lag tilbake på nivået før pandemien. For medianhusholdningen utgjorde innskudd litt over 30 prosent av årsinntekten etter skatt i 2023. De foreløpige tallene fra Skatteetaten og aggregerte tall fra SSBs finansielle sektorregnskap indikerer at andelen har falt litt videre i 2024 og 2025.

Dersom vi inkluderer fondsandeler og beholdninger på aksjesparekontoer i målet for likvide buffere, øker nivået betraktelig, se høyre panel i figur 2.10.22 Med dette bredere målet økte bufferne videre i 2021, selv om bankinnskuddene som andel av inntekt avtok. Det innebærer at økningen i beholdningen investert i aksjesparekontoer og fondsandeler mer enn oppveide fallet i bankinnskuddene. I 2023 hadde medianhusholdningen samlede likvide buffere tilsvarende i overkant av 40 prosent av årsinntekten etter skatt. Det er høyere enn året før pandemien og må også ses i sammenheng med at husholdningenes sammensetning av finansporteføljen har endret seg de siste årene. SSBs finansielle sektorregnskap viser at den aggregerte beholdningen av husholdningenes fondsandeler har vokst betydelig raskere enn disponible inntekter gjennom 2024 og så langt i 2025.

Samtidig har en del husholdninger liten eller ingen likvid buffer i form av bankinnskudd. Andelen husholdninger som tilhører denne kategorien, falt lenge, men har økt litt siden pandemien, særlig for husholdninger med høy gjeld, se figur 2.11. I 2024 var andelene om lag på nivå med før pandemien.

For noen husholdninger betyr en slik lav buffer at de har liten evne til å møte uforutsette utgifter eller bortfall av inntekt. Samtidig finnes det også husholdninger som har tilpasset seg med lite bankinnskudd av andre årsaker enn at de har dårlig råd. Husholdninger kan velge å holde hele sin finansielle sparing i andre aktiva enn bankinnskudd eller de kan ha rammelån som gjør at de enkelt kan tilføre likviditet gjennom opplåning for å møte uforutsette hendelser.

Mange boligeiere kan bedre likviditeten ved opplåning med pant i bolig

I tillegg til bruk av oppsparte midler kan mange boligeiere som nevnt over øke likviditeten ved å ta opp ny gjeld med pant i boligen. For å belyse denne kanalen legger vi her til grunn at husholdninger har enkel tilgang på lån hvis belåningsgraden, altså lånet i forhold til boligverdien (LTV), er under 60 prosent.24

Vi finner at om lag to av tre boligeiere hadde ledig pant i 2023 etter denne definisjonen, se venstre panel i figur 2.12.25 Av disse hadde om lag halvparten en potensiell likviditetsbuffer tilsvarende mer enn to ganger inntekt etter skatt, se høyre panel i figur 2.12. Denne andelen har økt over tid, målt relativt til inntekt etter skatt, men avtok noe gjennom 2023.

2.4 Lav boligbygging og høy etterspørsel bidrar til høyere boligpriser

Boligmarkedet er sentralt i vurderingen av finansiell stabilitet. Det skyldes blant annet at boligpriser og gjeld påvirker hverandre gjensidig.27 Bolig er et viktig formuesobjekt for husholdningene, og en viktig årsak til at de tar opp mye gjeld. Boligprisene har i perioder økt betydelig raskere enn husholdningens inntekter, som for eksempel før bankkrisen på begynnelsen av 1990-tallet, før finanskrisen i 2008 og under pandemien. Dette økte sårbarheten i husholdningssektoren fordi husholdningene samtidig økte gjeldsbelastningen (figur 2.1). I de senere årene har boligprisene som andel av disponibel inntekt flatet ut.

I fjor steg bruktboligprisene med tre prosent. I første del av 2025 økte boligprisene mye. Lettelser i utlånsforskriftens krav til egenkapital og forventninger om rentenedgang kan ha bidratt til oppgangen. Siden har boligprisveksten vært lavere. Fremover venter vi at boligprisene vil vokse noe raskere enn husholdningenes inntekter, som følge av lavere rente og lav tilførsel av nye boliger, se Pengepolitisk rapport 3/2025.

Lavere boligkjøpekraft i husholdningene

Når boligprisene vokser raskere enn husholdningenes inntekter over tid, kan det føre til at færre får muligheten til å kjøpe egen bolig. En slik utvikling kan påvirke husholdningenes samlede gjeldsopptak og risikofordelingen mellom husholdninger, banker og andre aktører. For bankene kan færre nye eiere dempe utlånsveksten og redusere misligholdsrisiko dersom de mest sårbare husholdningene utsetter kjøp for å spare opp mer egenkapital og dra nytte av høyere inntekter.

I forbindelse med denne rapporten har vi gjort tre nye analyser som belyser utviklingen i husholdningenes tilgang til boligmarkedet og førstegangskjøperes atferd, se «Lavere boligkjøpekraft i sentrale strøk: hvordan tilpasser førstegangskjøperne seg?». Den første analysen indikerer at boligkjøpekraften, her definert som andelen boliger som en enkeltperson har mulighet til å kjøpe med egen inntekt innenfor utlånsforskriftens krav til maksimal gjeldsgrad, har falt over tid, særlig i pressområder. I den andre analysen finner vi at personer med lav inntekt og/eller lav foreldreformue utsetter boligkjøpet eller forblir i leiemarkedet lenger enn tidligere. Den tredje analysen indikerer at førstegangskjøpere i Osloregionen, som er området med den største nedgangen i boligkjøpekraft, i noen grad utsetter kjøp til senere i livsløpet og sparer mer før kjøp. Videre får de mer hjelp med egenkapital ved boligkjøp enn tidligere. Det har vært liten endring i medianstørrelsen på førstegangskjøpernes boliger.

Dersom tilgangen til boligeierskap i økende grad avhenger av foreldrenes økonomi, kan det over tid gi en skjevere fordeling av eierskap. På den ene siden kan en slik utvikling føre til at husholdningenes økonomi er mer solid når de kommer inn på boligmarkedet som følge av mer egenkapital. Samtidig kan lavere boligkjøpekraft flytte mer finansieringsbehov og risiko til leiemarkedet, foreldre og andre private finansieringskilder, eller til nye modeller for boligfinansiering som deleie og leie-til-eie. Dersom foreldre i økende grad bruker sin oppsparte egenkapital på å hjelpe barn inn på boligmarkedet, kan det, isolert sett, bidra til at foreldrene blir mer sårbare for økonomiske forstyrrelser ettersom det gir dem mindre buffere å tære på. Samlet sett er ikke konsekvensen for finansiell stabilitet entydig.

Veksten i antall husholdninger er større enn veksten i antall boliger, særlig i sentrale strøk

Boligprisene bestemmes av en rekke faktorer, blant annet renter, inntekt og innretningen av skattesystemet. I tillegg er tilbudet av boliger en viktig driver for boligprisene over tid. Forholdet mellom vekst i antall boliger og antall husholdninger er en indikator på utviklingen i tilbud og etterspørsel i boligmarkedet. De siste årene har boligbyggingen vært lavere enn veksten i antall husholdninger, se figur 2.13. Antall igangsettingstillatelser og ferdigstilte boliger har falt siden 2022, drevet av blant annet høyere rentenivå og økte byggekostnader. Antall igangsettingstillatelser falt til et svært lavt nivå i fjor, med størst nedgang fra 2022 i fylkene Telemark, Akershus og Innlandet. I første halvår i år økte igangsettingstillatelsene noe sammenlignet med samme periode i 2024.

I hvilken grad veksten i antall husholdninger har overgått veksten i antall boliger varierer mellom regionene, se figur 2.14. I perioden 2021 til 2024 vokste antall husholdninger raskere enn antall boliger på tvers av samtlige sentralitetsklasser. Over tid har forskjellen vært størst i de mest sentrale områdene. Det kan ha bidratt til høyere boligpriser i disse strøkene.

Det er utsikter til at boligbyggingen tar seg opp fremover, se Pengepolitisk rapport 3/2025. Lav tilførsel av nye boliger og økt disponibel realinntekt for husholdningene ventes å løfte bruktboligprisene. Det kan styrke lønnsomheten i bygging av nye boliger og bidra til at flere prosjekter realiseres. Se kapittel 3.2 for en nærmere beskrivelse av lønnsomhet og aktivitet for eiendomsutviklere.

3. Stabil utvikling i næringseiendom, men fortsatt utfordrende for eiendomsutviklere

3.1 Norske foretak er samlet sett solide

Den finansielle stillingen i norske foretak var stabil gjennom fjoråret, etter å ha svekket seg noe i takt med økte renter de to årene før.1 Årsregnskapene viser at soliditeten i foretakssektoren var bedret, og at lønnsomheten2 var marginalt svakere enn året før. Utsiktene er også stabile. Ifølge bedriftene i vårt regionale nettverk, har produksjonsveksten økt noe i begynnelsen av 2025, og bedriftene venter at veksten vil holde seg oppe gjennom andre halvår, se Regionalt nettverk 3/2025.

Soliditeten i foretakssektoren styrket seg i fjor, og er samlet sett god. Årsregnskapene viser at egenkapitalandelen økte i de fleste næringer, etter nedgang i flere næringer de to foregående årene, se figur 3.1. Det var opptjent egenkapital som økte særlig i fjor. Det vil si at en betydelig del av årsresultatet ble holdt tilbake i foretakene. Veksten i bank- og obligasjonsgjelden var moderat gjennom fjoråret.

Lønnsomheten, målt ved foretakenes driftsmarginer, avtok marginalt i fjor, se figur 3.2. For næringer med høy gjeld i forhold til inntjening, som eiendomsutviklere og næringseiendomsforetak, har rentekostnadene redusert lønnsomheten betydelig siden 2022. For eiendomsutvikling var driftsmarginene etter rentekostnader marginalt bedre enn i 2023, men bare så vidt høyere enn under finanskrisen i 2008. Til tross for vedvarende lav byggeaktivitet var lønnsomheten i bygg- og anleggsnæringen om lag uendret fra 2023 til 2024, og ikke langt unna sitt historiske gjennomsnitt.

3.2 Økte tollsatser har trolig begrenset direkte effekt på norske foretak

Tollsatsene på import til USA ble økt mye tidligere i år. Økte tollsatser vil trolig dempe den globale veksten, men så langt ser det ikke ut til å ha påvirket den norske foretakssektoren eller foretakssektoren internasjonalt i særlig stor grad.5

Blant bedriftene i vårt regionale nettverk som eksporterer direkte til USA, er det enkelte som er bekymret for at de vil miste markedsandeler til produsenter i land med lavere tollsatser, se Regionalt nettverk 2/2025. Enkelte leverandører, blant annet i metallindustrien, melder også om svakere etterspørsel og knytter svekkelsen til økt tilbud av asiatiske produkter i det europeiske markedet.6 De fleste eksportorienterte bedriftene nettverket venter imidlertid god vekst i andre halvår.

Selv om økte tollsatser trolig ikke vil ha en direkte effekt på norske foretak, vil tollsatsene likevel føre til endringer i hvilke markeder norske foretak eksporterer til. Dette gjelder spesielt for oppdrettsnæringen da USA er blant de største eksportmarkedene for norsk oppdrettslaks. Mer tradisjonelle fiskerier eksporterer i stor grad til andre markeder. Et bredere globalt tilbakeslag kan likevel gi negative ringvirkninger, også for tradisjonelle fiskerier.

Bankenes utlån til fiskeri- og oppdrettsnæringen utgjør om lag 6 prosent av totale utlån til norske foretak, se figur 3.3. Det er imidlertid store forskjeller mellom banker. Bankene med høyest eksponering har over 20 prosent av sine foretakslån til disse næringene. Samlet er nær 60 prosent av disse utlånene til oppdrett. De ti bankene med høyest eksponering mot fiskeri- og oppdrettsnæringen er likevel mest eksponert mot fiskerinæringen.

Oppdrettsnæringen vil trolig vri eksport mot andre markeder

Eksportverdien av norsk oppdrettslaks har økt mye de siste årene, særlig på grunn av svak krone og høy etterspørsel etter norsk laks. Samtidig har oppdrettsnæringen lenge hatt utfordringer med blant annet dårlig fiskehelse og store variasjoner i driftskostnadene. Det har gitt store svingninger i næringens driftsmarginer, se figur 3.4. Over tid har likevel avkastningen på kapitalen vært høy.

Det er i hovedsak forhold på tilbudssiden som styrer hvor mye sjømat norske bedrifter produserer. Skulle etterspørselen fra USA falle, kan eksporten i stor grad vris til andre markeder. Flere norske oppdrettere i vårt regionale nettverk venter at mer oppdrettslaks fra Chile og Canada, som har lavere tollsatser, vil gå til amerikanske markeder fremover, mens norsk laks i større grad vil rettes mot europeiske og asiatiske markeder. Færre markeder å selge laks til kan imidlertid dempe eksportprisene for norsk laks og svekke lønnsomheten i næringen noe.

EU, som er det viktigste markedet for norsk sjømat, har fastsatt tollkvoter for fisk og sjømat som gir redusert eller null toll på flere importerte produkter. Selv om avtaler med EU gir relativt god markedsadgang, så er området fisk og oppdrett ikke fullstendig integrert i EØS-avtalen som gjelder for varer generelt. Endringer i tollkvoter kan føre til at norsk laks må konkurrere på andre vilkår i europeiske markeder – noe som kan redusere etterspørselen og mulig dempe eksportprisene ytterligere.8

På den andre siden rapporterer kontaktene i vårt regionale nettverk at bedret fiskehelse har bidratt til betydelig produksjonsvekst i oppdrettsnæringen i første halvår, og bedriftene venter videre vekst ut året, se Regionalt nettverk 3/2025. Økt produksjon som følge av bedret fiskehelse vil kunne bidra til å opprettholde lønnsomheten selv ved et fall i eksportprisene.

Lavere fiskekvoter gjør fiskerinæringen utsatt ved prisfall

De siste årene har det vært en markert nedgang i bestandsnivåer for mange fiskearter.9 Dette har ført til gradvise kutt i fiskekvotene hvert år.10 Lønnsomheten i fiskerinæringen er likevel holdt oppe av sterk økning i fiskepriser, særlig på torsk, og svak kronekurs. Driftsmarginene falt noe i 2022 og 2023, men økte noe igjen i fjor, se figur 3.4.

Lavere fiskekvoter og høy prisavhengighet gjør næringen sårbar for fall i eksportprisene. Et globalt tilbakeslag eller forverrede rammer for handel kan gi et fall i prisen på fisk og redusere lønnsomheten i næringen betydelig. Det kan gi økt kredittrisiko og strammere kredittilbud fra enkelte banker som er betydelig eksponert mot fiskerinæringen (figur 3.3).

Det er fortsatt stor usikkerhet om utviklingen internasjonalt

Økte tollsatser og vedvarende handelsspenninger kan på lengre sikt bidra til lavere global vekst og høyere usikkerhet i finansmarkedene. Et mer proteksjonistisk handelssystem kan dempe investeringer, forstyrre globale verdikjeder og svekke produktivitetsveksten, noe som samlet sett kan øke kredittrisikoen for banker med høy eksponering mot eksportrettede næringer.12

3.3 Flere konkurser i eiendomsutvikling

Svakere økonomisk utvikling bidro til at andelen konkurser i norske foretak økte gradvis gjennom 2023 og 2024. Samtidig må økningen ses i sammenheng med en normalisering etter uvanlig lave konkurstall under pandemien. Så langt i år har konkursnivået vært relativt stabilt og om lag på nivå med gjennomsnittet for de siste ti årene, se figur 3.5.

Konkursandelen i fiskeri- og oppdrettsnæringen økte gjennom 2023 og 2024. Økningen er i hovedsak innen fiskerinæringen, og er knyttet til økte finansieringskostnader og lavere fiskekvoter. Så langt i år har konkursene avtatt noe. Konkursene i denne næringen har for det meste rammet mindre aktører.

Andelen foretak som har gått konkurs i eiendomsbransjen har økt de siste årene. Det må ses i sammenheng med høyere rentekostnader og lav byggeaktivitet, som særlig har påvirket disse næringene. Innen eiendomsutvikling har konkursandelen steget kraftig og er høyere enn under finanskrisen. Bankgjelden knyttet til konkursrammede eiendomsutviklere har økt betydelig de siste årene, se figur 3.6. Så langt i år er den samlede bankgjelden i konkursrammede eiendomsutviklere 1,8 milliarder kroner, om lag ti ganger gjennomsnittet i årene før oppgangen i konkursene. Store enkeltkonkurser utgjør en betydelig del av denne bankgjelden. Så langt i år utgjør konkurser i eiendomsutvikling 21 prosent av total bankgjeld i konkursrammede foretak, som er relativt høyt i forhold til næringens størrelse. Se kapittel 3.4 for en nærmere omtale av markedet for eiendomsutvikling.

I næringseiendom har konkursene også økt, men i mindre grad. I bygg- og anleggsnæringen er det normalt med flere konkurser. Det henger sammen med at entreprenører ofte har små marginer og lav kapital, og dermed er mer sårbare for fall i etterspørselen eller brå kostnadsøkninger. Samtidig er gjelden i næringen begrenset, noe som har gjort det enklere å tilpasse produksjonen til lavere byggeaktivitet. Så langt i år har konkursene i bygg og anlegg avtatt.

Utviklingen i inkassosaker indikerer ikke en sterk økning i konkursene framover

Andelen foretak med inkassosaker har økt jevnt siden pandemien. Det siste året har andelen flatet litt ut, se figur 3.7. Inkasso kan i ytterste konsekvens ende med konkurs. Våre analyser av inkassosaker og konkurser viser en tydelig sammenheng over tid.15 De siste årene har om lag 10 prosent av foretakene som hadde minst én utestående inkassosak ved utgangen av en gitt måned, gått konkurs innen ett år.

En enkel prediksjonsmodell for utviklingen i andelen konkurser ett år frem, basert på andelen foretak med inkassosaker, indikerer en noe høyere konkursandel enn det som er observert hittil i år, se figur 3.8. Det siste året har modellen indikert at konkursandelen skal holde seg relativt stabil på om lag 1,5 til 1,6 prosent. Vi venter derfor at andelen konkurser vil ligge et sted mellom dagens nivå på 1,4 prosent og opp mot det predikerte intervallet.

3.4 Fortsatt lav byggeaktivitet skaper fortsatt utfordring for eiendomsutviklere

Høye byggekostnader og høyere renter har dempet etterspørselen etter nye boliger og næringsbygg de siste årene. Byggeaktiviteten har avtatt, og inntjeningen til eiendomsutviklere og entreprenører har falt. Eiendomsutviklere er særlig sårbare fordi mange har høy gjeld og påvirkes direkte av økte finansieringskostnader. Utlån til eiendomsutvikling (planlegging, organisering, gjennomføring og salg av eiendomsprosjekter) utgjør om lag 8 prosent av bankenes utlån til norske foretak. Andelen er lavere enn eksponeringen mot næringseiendom, men likevel høy sammenlignet med de fleste andre næringer.

Fortsatt mange nye usolgte boliger og lav byggeaktivitet

Markedet for eiendomsutvikling er fortsatt krevende. Soliditets- og likviditetsproblemene i næringen må ses i sammenheng med at utviklerne ofte har utfordringer med å oppnå salgspriser som dekker prosjektkostnadene. Kostnadsveksten skyldes i hovedsak høyere bygge- og finansieringskostnader, se «Kostnadskomponenter i et typisk boligeiendomsprosjekt». Dette har bidratt til lavere nyboligsalg og et høyt antall usolgte ferdigstilte boliger, se figur 3.9.

For at usolgte nye boliger skal bli solgt uten tap, og nye prosjekter lanseres, må kjøpers betalingsvilje være minst på nivå med utbyggers kostnader i tillegg til en prosjektmargin. Et høyere rentenivå har imidlertid redusert etterspørselen etter nye boliger. Samtidig er prisforskjellen mellom nye og brukte boliger fortsatt noe høyere enn normalt. Det gjør nye boliger mindre attraktive i forhold til brukte boliger. Mange prosjekter blir derfor ikke solgt. De fleste utbyggere er i tillegg avhengige av ekstern finansiering fra banker, som vanligvis krever en forhåndssalgsrate på 50 prosent. Det gjør det vanskelig å starte byggingen av nye prosjekter.

Fra 2021 til 2024 har rentekostnadene i eiendomsutvikling doblet seg, mens inntjeningen er halvert. Det har gitt et markert fall i rentedekningsgraden, som måler løpende inntjening som andel av rentekostnader. Rentedekningsgraden var stabil på om lag 1 i fjor, slik at samlet inntjening så vidt dekket rentekostnadene, se figur 3.10.

Utviklingen var noe bedre enn ventet i Finansiell stabilitet 2024 – 2. halvår, men en rentedekningsgrad på 1 er ikke bærekraftig over tid. Når inntjeningen ikke er tilstrekkelig til å dekke rentekostnadene, må foretakene tære på sine finansielle buffere eller ta andre grep for å unngå mislighold av gjeld. Risikoen er særlig stor for foretak med høyt belånte tomter og mange usolgte enheter.

Fremover vil trolig noe lavere finansieringskostnader og økte boligpriser bidra til å bedre lønnsomheten

Det er utsikter til at markedet for eiendomsutvikling vil ta seg noe opp. Byggekostnadene ventes å øke mindre fremover, og lavere renter reduserer finansieringskostnadene noe. Økt kjøpekraft i husholdningene vil trolig løfte etterspørselen etter både brukte og nye boliger. Effekten ventes å slå raskere og sterkere ut i bruktboligprisene enn i nyboligprisene. Dersom prisforskjellen avtar, blir nye boliger relativt mer attraktive.

Antallet usolgte ferdigstilte nye boliger er fortsatt høyt, men har falt noe siden toppen i 2024. At beholdningen ikke øker videre kan tyde på lavere risiko for boligutviklere og deres långivere. I tillegg rapporterer kontakter i Regionalt nettverk om oppstart av enkelte nye prosjekter hos solide utviklere.

Det er imidlertid usikkerhet om utviklingen. Den nåværende situasjonen tærer på likviditeten i mange foretak, og det kan komme flere konkurser og økte utlånstap fremover. I Norges Banks utlånsundersøkelse for tredje kvartal rapporterte halvparten av bankene om økt risiko for brudd på lånevilkår og mislighold innen eiendomsutvikling. Se kapittel 3.6 for omtale av bankenes tapsutsikter for næringen.

Kostnadskomponenter i et typisk boligeiendomsprosjekt

I vurderingen av eiendomsprosjekter, veier utviklere ulike kostnadskomponenter og en margin opp mot forventede salgsinntekter. Kalkylene for boliger og næringsbygg er i hovedsak like. For næringsbygg selges imidlertid ofte hele bygget ved eller før ferdigstillelse, gjerne med forhåndssignerte leiekontrakter. Verdien beregnes da i stor grad ut fra leieinntekter og avkastningskrav. For boligbygg utgjør inntektssiden forventede inntekter fra salg av boligene, se figur 3.A.

Kostnadskomponentene i en kalkyle for et boligeiendomsprosjekt kan oppsummeres slik:

• Entreprisekostnad: materialer og lønn. Dette er den klart største delen av kostnadene i et eiendomsprosjekt.
• Tomtekostnader: kjøpesum, dokumentavgift og tinglysingsgebyr.
• Byggherrekostnader: rådgivere, prosjektledelse, salg/marked, gebyrer/avgifter og selskapskostnader.
• Finansieringskostnader: renter og omkostninger på byggelån og tomtefinansiering.
• Rekkefølgebestemmelser: kostnader knyttet til reguleringskrav.
• Byggherrekostnader: rådgivere, prosjektledelse, salg/marked, gebyrer/avgifter og selskapskostnader.

De siste årene har entreprisekostnaden økt betydelig, i hovedsak som følge av høyere materialkostnader. Materialkostnadene har steget med om lag 55 prosent siden 2021, mens lønnskostnader har økt med om lag 18 prosent i samme periode. Finansieringskostnadene har økt i takt med høyere renter. Teoretiske beregninger indikerer at tomtekostnader har falt de siste årene.1 Samtidig er det få gjennomførte handler som dokumenterer et tydelig prisfall. Det kan bety at utviklere avventer bedre markedsforhold, noe som kan bidra til lav byggeaktivitet over tid.2 Kostnader til rekkefølgebestemmelser og byggherrekostnader har siden 2021 vært relativt stabile, og marginene som utviklere legger inn i kalkylene, er trolig lite endret.3

Lengre behandlingstid for planforslag, særlig i Oslo, påvirker eiendomskalkylen. Økt tid fra prosjektstart til ferdigstillelse reduserer nåverdien av salgsinntektene, øker finansieringskostnader og kan gi høyere material-, byggherre- og lønnskostnader. Forlenget byggetid kan også utløse nye rekkefølgebestemmelser.

1. 1 Teoretiske beregninger gjort av Union i deres boligutviklingsundersøkelse fra våren 2025 viser at tomteprisene for et standard prosjekt i Oslo har falt 12 prosent nominelt siden toppen i 2021. Beregningene er ikke basert på faktiske transaksjoner, men på utviklingen i boligpriser, entreprisekostnader, byggherrekostnader og finanskostnader.

2. 2 Noen utviklere har i Unions boligutviklingsundersøkelse fra våren 2025 uttalt at de er inne i en krevende periode hvor de har akseptert lavere prosjektmargin for å få satt i gang prosjekter på eksisterende tomter. Det pekes i undersøkelsen på at dette kan tolkes som at verdien på eksisterende tomt har falt.

3. 3 Se Unions boligutviklingsundersøkelse fra våren 2025 for en nærmere beskrivelse av utviklingen i kostnadskomponentene og prosjektmargin.

3.5 Stabile utsikter for næringseiendom

Bankenes høye eksponering mot næringseiendom er en sentral sårbarhet i det finansielle systemet. Høyere finansieringskostnader og fall i eiendomsverdier har gitt press på lønnsomhet og soliditet i næringseiendomsforetakene. Samtidig har de fleste foretakene opprettholdt rentedekningsgrader godt over kritiske terskler, og misligholdet har holdt seg lavt. Det har bidratt til å styrke bankenes utlånsvilje til næringen.

Høyere renter de siste årene har medført at rentedekningsgraden i næringseiendom har falt, se figur 3.11. I fjor falt rentedekningsgraden omtrent som anslått i Finansiell stabilitet 2024 – 2. halvår. Næringseiendomsforetakene lå samlet sett fortsatt godt over en rentedekningsgrad på 1, der inntjeningen akkurat dekker rentekostnadene, og også over minstekravet på 1,8 som flere långivere benytter.20 Høy vekst i leieinntektene, som følge av høy sysselsetting og inflasjonsjustering av eksisterende leiekontrakter, har holdt inntjeningen i næringseiendomsforetak oppe. Vi venter at rentekostnadene nådde en topp i fjor, og at de holder seg mer stabile i år. Sammen med videre økning i leieinntekter vil det bidra til en forbedring i rentedekningsgraden for næringseiendomsselskaper fremover. I Norges Banks utlånsundersøkelse for tredje kvartal melder bankene om uendret risiko for brudd med vilkår knyttet til rentedekningsgrad og egenkapitalandel.

Beregninger basert på konsernregnskapstall22 viser at de aller fleste næringseiendomskonsern klarte å dekke rentekostnadene med løpende inntjening i fjor, se figur 3.12. Næringseiendomskonsern med en rentedekningsgrad under 1 holdt i underkant av 12 prosent av gjelden i 2024 (figur 3.12). Denne andelen er ikke vesentlig høyere enn i 2023. At det ikke har blitt flere konsern med rentedekningsgrad under 1, kan ha sammenheng med at noen konsern har redusert gjelden sin ved å selge eiendom.

Andelen gjeld i konsern med rentedekningsgrad under 1 har ikke økt betydelig, mens andelen gjeld i konsern med rentedekningsgrad mellom 1 og 3 har økt noe (figur 3.12). Det innebærer at en større del av gjelden holdes av foretak som er mer sårbare. Gitt at rentekostnadene økte noe videre i 2024, var denne utviklingen som ventet. Forflytningen av gjeld mot konsern med svakere rentedekningsgrad var samtidig mindre enn fra 2022 til 2023, noe som tyder på mer moderat økning i kredittrisiko. Vi venter at rentebetjeningsevnen i næringen bedres fremover, slik at gjeldsfordelingen forskyves mot konsern med sterkere rentedekningsgrad. Dette peker mot mer stabile utsikter for næringseiendom.

Siden finanskrisen i 2008–2009 har den samlede soliditeten for næringseiendomsforetakene økt, blant annet fordi prisene på næringseiendom har økt uten at foretakene har tatt opp tilsvarende mer i lån. Renteøkningene de siste årene har ført til fall i eiendomsverdier og lagt press på soliditeten til næringseiendomsforetakene, og egenkapitalandelen svekket seg markert fra 2022 til 2023, se figur 3.13. Selv om rentekostnadene økte litt videre i fjor, bedret soliditeten til næringseiendomsforetakene seg noe igjen fra 2023 til 2024. At enkelte foretak har hentet egenkapital eller solgt unna eiendom for å redusere gjeld, kan ha bidratt til bedret soliditet.

Næringseiendomsforetakene har god tilgang på finansiering, men egenkapitalfinansierte aktører står nå i stor grad for transaksjonene

Det er nå god utlånsvilje og høy konkurranse blant banker på utlån til næringseiendom. I Norges Banks utlånsundersøkelse for tredje kvartal rapporterer noen banker om press på marginene og høy konkurranse, særlig for attraktive eiendommer. Kredittpåslagene på næringseiendomsforetakenes bank- og obligasjonsfinansiering har falt fra toppnivået ved slutten av 2023. Kredittpåslag for obligasjonslån økte litt ved starten av 2025, men har falt videre gjennom året. Sammen med noe nedgang i kortsiktige renter, bidrar det til lavere finansieringskostnader for lån som forfaller de neste årene.

Selv om det har blitt lettere å få finansiering, og kostnaden er redusert, er transaksjonsvolumet ikke spesielt høyt. Markedsaktører melder om et selektivt transaksjonsmarked, hvor det ofte er en avstand mellom selger og kjøpers forventning til pris. Det siste året har transaksjonsmarkedet vært preget av egenkapitalfinansierte aktører som pensjonsfond og forsikringsselskaper. Disse aktørene har bidratt til å presse avkastningskravet ned til et lavere nivå enn det belånte aktører kan konkurrere mot.

Salgsprisene har økt noe igjen, og vi venter flat utvikling fremover

Økte renter førte til at næringseiendomsprisene falt betydelig i 2022 og 2023. Prisene stabiliserte seg i fjor og økte noe igjen i første kvartal i år. Salgsprisene beregnes som markedsleie delt på et avkastningskrav.25 Renteoppgangen førte til markert høyere avkastningskrav og fall i salgsprisene, mens sterk vekst i leieprisene har dempet prisfallet. I første kvartal i år ble avkastningskravet justert noe ned.26 Det må ses i lys av at egenkapitalfinansierte aktører har preget markedet, se «Betydningen av egenkapitalaktører i transaksjonsmarkedet for næringseiendom»r.

Renteutsiktene tilsier en nokså flat utvikling i avkastningskravet. Videre venter vi at egenkapitalaktører fortsatt vil kjøpe mer eiendom, men i noe mindre omfang enn tidligere. Det gir litt mindre konkurranse, og vi venter at flere transaksjoner vil gjøres av belånte aktører til litt lavere priser, noe som fører til en liten økning i avkastningskravet fremover. Dersom egenkapitalaktørene trekker seg ut i større grad enn det vi legger til grunn, vil det tale for et noe høyere avkastningskrav enn det vi nå anslår.

Veksten i nominelle leiepriser har lenge vært høy, drevet av høy sysselsetting og lav kontorledighet. Så langt i år har imidlertid utviklingen i nominelle leiepriser vært stabil, og noe lavere enn vi anslo i Finansiell stabilitet 2025 – 1. halvår. Selv om sysselsettingen er høy, har kontorledigheten steget litt i det siste. Markedsaktørene rapporter om at større usikkerhet har gitt noe svakere etterspørsel etter kontorlokaler. I tillegg vil det ferdigstilles flere større prosjekter som trolig bidrar til noe økt kontorledighet også fremover. Samlet venter vi derfor at leieprisveksten fremover er mer moderat enn de de siste årene.

Samlet sett tilsier anslagene for avkastningskrav og leieprisvekst en nokså flat utvikling i salgsprisene på næringseiendom, se figur 3.14. Vi venter at prisene vil ligge på et litt høyere nivå de nærmeste årene enn vi gjorde i forrige rapport, men at prisene vil være nokså like som i forrige rapport ved slutten av prognoseperioden.

3.6 Vi venter litt økte tap på utlån til foretak fremover

Bankenes samlede tap på utlån til norske foretak har i første halvår holdt seg lave og på nivå med fjoråret, se figur 3.15.

I fjor falt tapene innen eiendomsutvikling og ble lavere enn vi hadde ventet. I første halvår har imidlertid utlånstapene innen eiendomsutvikling økt markert igjen. Selv om tapene var lavere enn ventet i fjor, økte andelen misligholdte lån i næringen videre, se figur 3.16. Misligholdet ligger langt over gjennomsnittet for de siste ti årene.

Tapene på utlån til næringseiendom har som ventet holdt seg lave, og andelen misligholdte lån har holdt seg lav og stabil. I andre næringer, som oljerelaterte næringer og transport, har misligholdet falt vesentlig siden 2021. Det bidrar til at samlet andel misligholdte lån er vesentlig lavere nå enn for fire år siden.

Vi venter at samlede tap på foretakslån skal øke litt i år og neste år sammenlignet med 2024, men at de fortsatt holder seg på et lavt nivå, se figur 3.17. Fortsatt lav byggeaktivitet ventes å gi økte tap på utlån til eiendomsutvikling.30 Bedre makroøkonomisk utvikling trekker tapsanslagene marginalt ned sammenlignet med anslagene i Finansiell stabilitet 2024 – 2. halvår.

Utsikter til noe lavere finansieringskostnader og økt inntjening gjør at vi venter at tapene i næringseiendom holder seg lave og om lag på dagens nivå. Anslagene er ikke vesentlig endret fra i fjor.

Det er usikkerhet om anslagene, og tapene kan bli høyere enn ventet. Dersom usolgte nye boliger forblir usolgte, og byggeaktiviteten ikke tar seg opp som ventet, kan flere eiendomsutviklere komme til å misligholde lånene sine, og bankene få større tap på utlån til eiendomsutvikling enn det vi har lagt til grunn.

Det er stor usikkerhet om vekstutsiktene internasjonalt. Dersom langsiktige renter eller risikopremier skulle øke markert, kan det svekke både gjeldsbetjeningsevne og eiendomsverdier innen næringseiendom. Dersom sysselsettingen i tillegg skulle falle markert, og leieinntektene blir klart lavere enn vi ser for oss, vil mange næringseiendomsforetak kunne få problemer med å betjene gjelden og få refinansiert lån. I en situasjon hvor mange foretak allerede har fått svekket lønnsomheten av høyere finansieringskostnader, kan det trigge flere hastesalg av eiendom. Det kan gi høyere mislighold og tap enn det vi ser for oss.