Norges Bank viser til Kommunal- og distriktsdepartementets høringsnotat om forslag til forskrifter til burettslagslova og eierseksjonsloven, med høringsfrist 16.10.2026. Forskriftene skal legge bedre til rette for boligkjøpsmodellene leie til eie eller deleie i nye boligprosjekter. Vi viser også til Norges Banks høringssvar til Kommunal- og distriktsdepartementet 20.10.2023 i forbindelse med høringen «Forslag til endringer i borettslagsloven og eierseksjonsloven for å legge bedre til rette for boligkjøpsmodeller».

Norges Bank skal fremme stabilitet i det finansielle systemet, jf. sentralbankloven § 1-2 første ledd. På bakgrunn av dette er våre merknader knyttet til forhold ved boligkjøpsmodellene som kan ha betydning for systemrisiko og finansiell stabilitet.

Boligkjøpsmodellene leie-til-eie og deleie har likhetstrekk med tilbud av finansieringstjenester og kan være utformet slik at virksomheten anses konsesjonspliktig etter finansforetaksloven. Etter Norges Banks vurdering er det behov for ytterligere avklaring av når tilbydere av boligkjøpsmodeller driver konsesjonspliktig virksomhet, og hvilke regulatoriske krav som da gjelder. Slike avklaringer vil bidra til regulatorisk likebehandling og sette tydeligere rammer for boligkjøpsmodellene.

Boligkjøpsmodellene innebærer at deler av finansieringen av boligkjøp, og den tilhørende risikoen, flyttes fra husholdninger og deres banker til tilbydere av modellene og deres finansieringskilder. En konsekvens er at omfanget av slike modeller har betydning for hvor stor del av finansieringen av boligkjøp som ytes som kreditt til husholdninger og dermed omfattes av kravene i utlånsforskriften. Denne vridningen kan innebære en ny kanal for finansiell risiko utenfor den etablerte reguleringen av finansiering av boliger. Dersom boligkjøpsmodellene får et omfang av betydning, bør konsekvensene for finansiell stabilitet og reguleringen av boligfinansiering vurderes nærmere.

Tilbydere av boligkjøpsmodeller vil helt eller delvis ha eierskap i boligen i avtaleperioden. Betalingsproblemer eller konkurs hos tilbyderen kan få konsekvenser for både husholdningene som inngår i avtalen, tilbyderen selv og øvrige husholdninger som eier enheter i boligprosjektet. Norges Bank støtter derfor departementets forslag om å utrede videre behovet for ytterligere tiltak for å redusere risikoen for og konsekvensen av en konkurs hos en tilbyder.

Departementet ber særskilt om innspill til hvor stor andel av boligene juridiske personer skal kunne eie ved bruk av deleiemodeller. Etter Norges Banks vurdering bør hensynet til konkursrisiko og virkeområdet for utlånsforskriften tillegges betydelig vekt ved fastsettelsen av en slik grense. Risikoen knyttet til betalingsproblemer eller konkurs hos en tilbyder øker med graden av eierkonsentrasjon og tilbyderens samlede eksponering på tvers av boligselskap. Hvordan tilbyderen er finansiert og tilbyderens soliditet er også av betydning. Videre kan grensen for eierandel ha betydning for omfanget av boligfinansiering som ikke omfattes av kravene i utlånsforskriften.

Boligkjøpsmodellene utgjør fortsatt en liten del av boligmarkedet, og etter Norges Banks vurdering har dagens omfang begrenset betydning for finansiell stabilitet. Modellene kan imidlertid få større betydning dersom utbredelsen eller konsentrasjonen på finansieringssiden øker. De foreslåtte forskriftene vil sette tydeligere rammer for boligkjøpsmodeller, men problemstillinger knyttet til konsesjonsplikt blant tilbyderne bør utredes og avklares videre.

Med hilsen

Torbjørn Hægeland
Avdelingsdirektør finansiell stabilitet

Jon Ellingsen
Assisterende direktør makrotilsyn