Husholdninger med fastrente har lavere inntekt

Renteutgifter er en stor utgiftspost for mange husholdninger, og fastrente gir forutsigbare rentebetalinger. For husholdninger som fort kan få økonomiske utfordringer ved renteøkninger, kan denne forutsigbarheten være særlig attraktiv.

Basert på tall fra Statistisk sentralbyrå om husholdningenes formue, inntekt og gjeld finner vi at mange av de som har fastrente, har lavere inntekt og noe mindre likvide midler enn husholdninger med flytende rente. Medianinntekten etter skatt for husholdninger med fastrente er 30 prosent lavere enn for de som har flytende rente – en forskjell på 235 000 kroner, se figur 1. Noe av inntektsforskjellen skyldes at det er en større andel enpersonhusholdninger blant husholdninger som har bundet renten. Husholdninger med kun én person har normalt lavere utgifter enn flerpersonhusholdninger. Det er derfor relevant å se på nettoinntekten fratrukket nødvendig konsum, såkalt gjeldsdisponibel inntekt. Det gir et mål på hvor mye inntekt husholdningene har til å betjene gjeld. Medianhusholdningen med fastrente har en gjeldsdisponibel inntekt som ligger rundt 170 000 kroner, eller om lag 30 prosent, lavere enn gjeldsdisponibel inntekt til medianhusholdningen med flytende rente (figur 1). Medianhusholdningen med fastrente har også noe mindre bankinnskudd enn husholdningene med flytende rente.

At det er en sammenheng mellom husholdningenes økonomiske situasjon og fastrentebruk understøttes av svarene i Norges Banks utlånsundersøkelse fra fjerde kvartal 2024. Bankene meldte da at de fleste fastrentekundene er husholdninger som ønsker forutsigbarhet, eller som oppgir at de kan få økonomiske problemer ved moderate eller kraftige renteøkninger.

En annen viktig faktor for mange i valget mellom fast og flytende rente er at flytende rente gir mer fleksibilitet enn fastrente. Dersom man ønsker å betale inn ekstra eller vil gå ut av en fastrenteavtale, oppstår overkurs eller underkurs. Ved fall i fastrenten siden avtaleinngåelse må kunden kompensere banken for tapet (overkurs). Hvis fastrenten har økt siden avtaleinngåelse, mottar normalt kunden kompensasjon for dette (underkurs), selv om enkelte banker har betingelser for å betale ut dette. Ved årsskiftet gjennomførte vi en spørreundersøkelse om fastrentelån hos de største bankene i Norge. I spørreundersøkelsen svarte bankene at større fleksibilitet for flytrentelån trolig er en viktig grunn til at mange norske husholdninger velger flytrente.

Bankene i spørreundersøkelsen trekker også frem tradisjon som en viktig årsak til at de fleste norske husholdninger foretrekker flytrente. Flere andre har også pekt på tradisjon som en viktig årsak til den høye flytrenteandelen i Norge, se for eksempel en tidligere blogg fra Norges Bank.

Figur 1: Inntekt og bankinnskudd til medianhusholdningen med flytende rente og fastrente. Tall i tusen kroner. Tall fra 2023

Utlånsmargin og terminpremien bestemmer hva som gir lavest forventet renteutgifter av fast og flytende rente

Tradisjon, behovet for forutsigbarhet og fleksibilitet virker å ha betydning for norske husholdninger i valget mellom fast og flytende rente. Forventede rentekostnader over lånets løpetid er trolig også en viktig faktor.

Et enkelt mål på forventede rentekostnader er å sammenligne rentenivået på fast- og flytrentelån ved inngåelse. Det gir imidlertid bare et øyeblikksbilde av rentekostnadene og vil ikke fange opp markedets forventninger til utviklingen i den flytende renten. Dagens situasjon illustrerer dette godt. Husholdningenes boliglånsrente, som i all hovedsak er flytende, var 5,6 prosent i første kvartal i år, se figur 2. Listeprisene for treårs fastrentelån var ved utgangen av mars i år på 5,1 prosent. Ved inngåelse av fastrentelån vil renteutgiftene dermed være lavere i dag enn for et flytrentelån. Samtidig anslo Norges Bank i Pengepolitisk rapport 1/25 at den flytende boliglånsrenten vil falle, og fra høsten 2026 ventes de månedlige rentebetalingene å være lavere ved flytrente enn med dagens fastrente.

Figur 2: Renteutgifter treårs fastrente¹⁾ ved inngåelse 31. mars 2025 og Norges Banks anslag fra PPR 1/25 for flytende²⁾ rente de neste tre årene. Prosent

For å forstå forskjeller i forventede renteutgifter mellom lån med fast og flytende rente er det nyttig å dekomponere rentene. Vi kan tenke oss at fast og flytende rente er gitt ved bankenes finansieringskostnader tillagt en utlånsmargin, se boks. Finansieringskostnadene banken normalt tar utgangspunkt i, er tremåneders Nibor for lån med flytende rente og swaprente for fastrentelån. Nibor og swaprenten er tett knyttet sammen. Swaprenten er lik forventet gjennomsnittlig Nibor i kontraktens løpetid pluss en kostnad for å binde renten. Dette omtales gjerne som «terminpremien». Den kan ses på som en forsikringskostnad mot høyere renter. Terminpremien er ikke nødvendigvis positiv. I beregningen av bankenes finansieringskostnader inkluderes også ofte risikopåslaget utover Nibor/swaprenten som bankene betaler for markedsfinansiering. For enkelhets skyld har vi sett bort i fra det her.

Terminpremien kan ikke observeres, og derfor er det usikkerhet knyttet til nivået. Det finnes flere modeller som kan benyttes for å estimere terminpremien. Stort sett indikerer de at terminpremien har vært positiv, se tidligere blogg. I perioder med større usikkerhet rundt fremtidige renter, som vi har sett de siste årene, vil typisk terminpremien stige. I perioder hvor etterspørselen etter fastrentepapirer øker, kan terminpremien falle. For eksempel bidro trolig sentralbankers kjøp av fastrentepapirer i flere omganger etter finanskrisen til en lavere terminpremie.

Bankene krever også en utlånsmargin, som kan variere mellom lån med fast og flytende rente. Den brukes til å dekke administrasjonskostnader og forventede utlånstap, samt investorenes krav til avkastning på egenkapitalen. Utlånsmarginen trenger ikke nødvendigvis å være lik for lån med fastrente og flytende rente. Banken vil med fastrentelån «låse» utlånsmarginen i bindingstiden. Dersom for eksempel femårs fastrente er 5 prosent og femårs swaprente er på 3 prosent ved låneinnvilgelse, indikerer en enkel beregning at utlånsmarginen for banken vil være 2 prosent de neste fem årene. Ved flytende rente vil utlånsmarginen kunne svinge gjennom lånets løpetid, fordi den i hovedsak bestemmes av differansen mellom utlånsrenten og Nibor. Stiger for eksempel Nibor og utlånsrenten holdes uendret, vil utlånsmarginen falle.

I spørreundersøkelsen om fastrentelån svarte de fleste bankene at utlånsmarginen på lån med flytende og fast rente vil være omtrent lik over tid. I figur 3 har vi anslått historisk utlånsmargin på fast- og flytrentelån. Tallene indikerer at utlånsmarginen var noe høyere på nye flytrentelån enn på fastrentelån frem til rundt 2020, men at det har variert hva som har vært lavest siden. Det er imidlertid ikke helt rett frem å gjøre en slik sammenligning. Den viktigste grunnen er at for lån med flytende rente, vil denne beregningen vise utlånsmarginen på det tidspunktet lånet gis. Denne marginen vil ikke nødvendigvis være lik den banken forventer over tid.  

Figur 3. Utlånsmargin lån med flytende rente ved kontraktinngåelse og utlånsmargin femårs fastrente. ¹⁾  

Det er med andre ord mange komponenter som påvirker de forventede renteutgifter over lånets løpetid.  Legger vi til grunn bankenes svar om at utlånsmarginen over tid vil være lik, innebærer det at terminpremien er den viktigste grunnen til forskjeller i forventede utgifter mellom fastrente- og flytrentelån. Hva som faktisk gir lavest renteutgifter for lånekunden gjennom lånets løpetid, vil imidlertid i stor grad bestemmes av om rentenivået blir annerledes enn det som forventes når lånet blir innvilget. For eksempel ble rentenivået stort sett lavere enn ventet på 2000- og 2010-tallet, mens det de siste årene har vært motsatt.