Behov for økt innsats på kartlegging og energieffektivisering av næringsbygg
Med høyere strømpriser har energieffektivitet blitt viktigere for lønnsomheten i næringseiendom. Bygg med høye energikostnader kan falle i verdi. Samtidig etablerer EUs grønne taksonomi en ny standard for hva som er et «grønt bygg». Med høyere strømpriser og strengere miljøkrav blir energimerking en viktig informasjonskilde både for de som skal investere i eiendom og for de som skal låne ut med pant i eiendom. Norge har hatt et energimerkingssystem i over 10 år, men det er fremdeles mange bygg som står uten energimerke. Vi finner at mange bygg trenger oppgradering for å redusere energiforbruket og få en mer miljøvennlig energisammensetning. Det er behov for oppdatering av norsk regelverk for at energivurdering av bygg skal oppfylle kravene i EUs grønne taksonomi.
Energimerke skal være en viktig kilde til informasjon om bygg
Tjenesteytende sektor stod for litt under 20 prosent av elektrisitetsforbruket i Norge i 2021. Mye av dette er knyttet til oppvarming av næringseiendom. Energimerking har blitt et viktig kriterium for kvalitetsvurdering av bygg. Energimerking gir informasjon om kostnader knyttet til bruk og til hvor miljøvennlig oppvarmingen foregår. Et godt energimerke betyr lavere kostnader til strøm og fyring, og gir en rettledning om nødvendige endringer for å få mer miljøvennlig energisammensetning.
Norge har hatt et pålegg om energimerking av næringsbygg siden 2009. Alle bygg over 1000 kvm skal ha energimerke, og energimerke skal fremvises ved salg og utleie. Kjøper/leietaker kan gjennomføre egen energimerking på selger/utleiers regning hvis energimerking ikke foreligger. Andelen bygg med energimerking har likevel lenge vært lav.
Det norske energimerket har to dimensjoner. Energikarakteren (A til F) angir energiforbruket, mens oppvarmingskarakter (grønn til rød) viser hvor miljøvennlig energiform man bruker til oppvarming. For eksempel skal man helst ikke bruke elektrisitet til oppvarming. De beste byggene har både lavt energiforbruk og miljøvennlig energiform, som varmepumpe eller fjernvarme basert på biomasse.
Forskjellen i energieffektivitet blir viktig når strømprisene stiger
Energiforbruk har en klimadimensjon, men det har også en kostnadsdimensjon. Et kontorbygg med energiklasse F bruker om lag 3 ganger så mye energi for å varme opp 1 kvadratmeter som en bygg med energiklasse A. I år har strømprisene vokst kraftig. Mange norske bygg er i hovedsak oppvarmet med strøm, og når strømprisene er så høye som vi har sett det siste året, blir strømutgiftene en viktig faktor.
Vi antar at all energi hentes fra strøm, og sammenlikner strømkostnader til oppvarming av et kontorbygg med leiekostnaden. I næringsbygg betaler leietaker stort sett for strøm i tillegg til leie. I Oslo-regionen betaler man om lag 2500 kroner per kvadratmeter kontor per år. Vi antar for enkelhets skyld at leieprisen er uavhengig av energiklasse. I praksis er nok leieprisen lavere i bygg med høyere energiforbruk. Ifølge Create Solutions var ledighetsraten i september 2022 2,9 prosent i bygg med eneregimerke C eller bedre og oppvarmningskater gul eller bedre, mot 4,1 prosent ledighetsrate i bygg med energikarakter D eller svakere, og oransje eller rød oppvarmingskarakter.
Så lenge strømkostnaden var under 1 kroner per kWh, lå energikostnadene for et bygg i klasse F på under 20 prosent av leiekostnaden, se figur 1. Ved 5 kroner per kWh er strømregningen derimot halvparten av leien, og skulle strømmen komme opp mot 10 kroner, er strømregningen større enn husleien. Hadde man derimot et bygg med energiklasse A, vil strømregningen ligge rundt 40 prosent av leiekostnaden ved en strømpris på 10 kr per kWh.
Vi kan også spørre hva som er mulige konsekvenser for leiepris. La oss anta at leietaker ikke bryr seg om energimerking så lenge summen av leiepris og strømregning er den samme. Er strømregningen 10 øre per kWh, vil en leietaker i et bygg med energikarakter F være villig til å betale 99,1 prosent av leieprisen for et bygg med energimerke A, se figur 2. Øker strømprisen til 5 kroner, vil man bare være villig til å betale 56 prosent hvis bygget har klasse F.
Fremdeles få bygg med energimerke
Gjennom databasen til Create Solutions kjenner vi energimerket til næringsbygg hvor dette er oppgitt i matrikkelen. Om lag 22 prosent av byggene hadde et registrert energimerke i mars 2022, men disse stod for nesten 40 prosent av antall kvadratmeter næringsbygg og nesten 45 prosent av estimert verdi av næringsbygg, se figur 2. Bygg med pant i bank har om lag samme andel med energimerke som for alle bygg. Høyest var andelen med energimerke innenfor segmentene kontor, handel og hotell og restaurant.
Blant bygg med energimerke er det fremdeles mange som ikke har god kvalitet. Under 20 prosent av merkede bygg har energimerke med karakteren C eller bedre og samtidig en oppvarmingskarakter på gul eller bedre, se figur 2. Bildet ser bedre ut hvis vi måler i kvadratmeter eller verdi – nesten 30 prosent av kvadratmeter kontor har en samlet energikarakter som oppfyller begge kravene. Blant bygg med pant i bank er det en noe større andel som har et energimerke med god standard.
Andelen bygg som både har merke og et merke med karakter C eller bedre/gul eller bedre, er under 3 prosent av det totale antallet næringsbygg, og rundt 10 prosent av antall kvadratmeter, se figur 4. Igjen har bygg med pant i bank en litt høyere andel med slikt energimerke enn andre. Kontor og hotell og restaurant er best stilt, men under 4 prosent av antall kvadratmeter industribygg oppfyller kravene.
EUs nye taksonomi setter økt press på energivurdering av norske bygg
EUs nye taksonomi for bærekraftig aktivitet, som skal tas inn i norsk lov i løpet av 2023, setter krav om at bygg skal ha av en viss standard for å regnes som «grønne». Kravene i taksonomien setter en ny standard for hva som kan brukes som grunnlag for grønn finansiering. I taksonomien defineres et bygg som «et vesentlig bidrag til klima og miljø» hvis det har karakter A i det europeiske Energy Performance Certificate (EPC), eller er blant de 15 prosent mest energieffektive byggene nasjonalt, målt ved Primary Energy Demand (PED). Bygget skal ikke brukes til oppbevaring eller produksjon knyttet til fossilt brennstoff. Det norske energimerket er ikke sammenliknbart med EPC. Grønn Byggallianse, Norsk Eiendom og Finans Norge har vist at Norge mangler byggetekniske standarder som gjør det mulig å klassifisere bygg etter PED. Norske myndigheter har lovet at det kommer endringer i regelverket innen utgangen av 2022.
Utfordringene for energimerking av norsk næringseiendom er dermed tredelt: man trenger et nytt regelverk som gjør det mulig å sammenlikne med europeisk standard og det er behov for et omfattende arbeid med å gjennomgå eksisterende bygningsmasse.
Bankplassen er en fagblogg av ansatte i Norges Bank. Synspunktene som uttrykkes her representerer forfatternes syn og kan ikke nødvendigvis tillegges Norges Bank. Har du spørsmål eller innspill, kontakt oss gjerne på bankplassen@norges-bank.no.
