Det kan du lese om i BIS-publikasjonen som kom i fjor høst med bidrag fra Norges Bank. Øyvind Eitrheim og Jan F. Qvigstad er to av redaktørene av BIS Paper No 127, Historical monetary and financial statistics for policy makers: towards a unified framework. 

Arbeidet er gjennomført i forbindelse med det internasjonale samarbeidet om historisk monetær og finansiell statistikk (HMFS) der til sammen ti sentralbanker deltar i et nettverk i regi av BIS. Nettverket ble etablert i 2016 etter initiativ fra Norges Bank og BIS. Før pandemien møttes gruppen en gang årlig i Basel for å utveksle informasjon, bli inspirert og lære av hverandre. Siste møte "in person" var i 2019. Gruppen er i dag organisert innenfor Irving Fisher Committee for Central Bank Statistics.

Gruppen har til nå konsentrert seg om tre typer variable, renter, kreditt og boligpriser. BIS Paper No 127 gir en oversikt over datakilder og metoder som kan tjene som en guide i arbeidet med å sette sammen gode historiske tallserier innenfor disse tre områdene. For å få til dette kreves tverrfaglig ekspertise, blant annet fra statistorikere som er i stand til å kombinere innsikt fra fagene statistikk og historie slik at tallmaterialet bygger på tilstrekkelig kunnskap om institusjoner og historisk kontekst.

To viktige prinsipper for god dokumentasjon av slike historiske tallserier trekkes frem i publikasjonen. Det ene prinsippet er at det er full åpenhet om datakilder og metoder som benyttes ved konstruksjon av tallseriene. Dette bidrar til at tallene kan forbedres over tid og at usikkerhet og begrensninger knyttet til statistikken og målesystemet er godt forstått. Det andre prinsippet er å tilstrebe sammenlignbarhet når en ønsker å analysere utviklingen i ulike land over tid. Her kreves det stor nøyaktighet, både i beskrivelsen av land hvor den geografiske utstrekningen har endret seg opp gjennom historien, og i beskrivelsen av hva som ligger i de ulike begrepene eller objektene en forsøker å lage historiske tallserier for. Hva mener vi egentlig når vi snakker om styringsrenten i et slikt langsiktig historisk perspektiv? 

For å lykkes i å lage tallserier som oppfyller disse kriteriene, kreves mye hardt arbeid. Vi håper at HMFS-nettverket i BIS vil være kilde til gjensidig inspirasjon for arbeidet med policy-orientert historisk statistikk i tiden fremover. 

Et av områdene som er dekket av BIS-publikasjonen, er hvordan vi måler utviklingen i boligprisene. Det er et forholdsvis nytt felt innenfor prisindeksområdet. Det er komplisert å foreta slike målinger siden boliger er heterogene. Det er store variasjoner i boligenes geografiske beliggenhet, størrelse og andre kvaliteter. Det er bare en liten del av boligene som omsettes i markedet til enhver tid. Metodene som brukes i beregningen av boligprisindekser forsøker på ulike måter å ta hensyn til dette. Både såkalte «gjentatte salg» og «hedoniske» indekser gir et bilde av prisutviklingen for en «representativ» bolig med «konstant kvalitet». Det er viktig å være presis når vi bestemmer oss for hva prisindeksen skal være representativ for. Det kan være en gitt by, en gitt boligtype eller for landet som helhet. Det er interesse for mange ulike representative boliger og det lages derfor flere ulike boligprisindekser. Indeksene skiller seg også ad med hensyn til om de representerer boligmassen i et gitt område (beholdningsvektet) eller om de representerer de boligene som har blitt solgt i en gitt periode (salgsvektet). I Norge er det i dag to aktører som produserer landsdekkende boligprisindekser. Eiendom Norge lager en salgsvektet månedlig boligprisindeks i samarbeid med selskapet Eiendomsverdi AS. Statistisk sentralbyrå lager en beholdningsvektet kvartalsvis boligprisindeks. Begge produsentene bruker data for omsetningspriser og annen relevant informasjon om eiendommene som er omsatt i boligmarkedet fra Finn.no.

Kapittelet om boligpriser i BIS-publikasjonen viser eksempler på hvordan ulike typer boligprisindekser kan kjedes sammen for å vise den historiske utviklingen over lange tidsperioder. Metodene som brukes for å lage disse boligprisindeksene varierer med hvor mye informasjon vi har om omsetningen av boliger opp gjennom historien. I Norge har det vært mulig å konstruere boligprisindekser basert på «representative» boliger med «konstant kvalitet» tilbake til midten av det 19de århundret.   

Figur 1 viser realboligprisutviklingen i Norge gjennom mer enn 200 år. Den blå linjen starter i 1819 og viser indeksen for landet som helhet. Den røde linjen starter i 1840 og viser utviklingen i Oslo. Begge indeksene tar hensyn til heterogenitet i boligmassen ved at de bare inkluderer et utvalg av boliger som har blitt omsatt flere ganger («gjentatte salg»-metoden). Boligprisene i Oslo varierer mer enn for landsgjennomsnittet, særlig i perioden rundt "Kristianiakrakket" i 1899, en hendelse vi fortsatt finner spor av mange steder i byen den dag i dag, som for eksempel på Grünerløkka og Frogner. Det tok mer enn hundre år før fallet i realprisen på boliger i Oslo i 1899 var hentet inn.

Figur 2 viser boligprisutviklingen siden 1980. De ulike fargene representerer boligprisindekser som er basert på ulike metoder. Heltrukne/stiplede linjer representerer henholdsvis salgsvektede/beholdningsvektede indekser. Alle indeksene har vært nødvendige for å lage lange sammenhengende tidsserier med boligprisindekser. Figuren viser at det betyr mye om man bruker en indeks basert på salgsvekter eller om man bruker en indeks basert på beholdningsvekter.  

Bankplassen er en fagblogg av ansatte i Norges Bank. Synspunktene som uttrykkes her representerer forfatternes syn og kan ikke nødvendigvis tillegges Norges Bank. Har du spørsmål eller innspill, kontakt oss gjerne på bankplassen@norges-bank.no.