Koronapandemien og den mest omfattende krigen i Europa siden 1945 har skapt store økonomiske svingninger så langt på 2020-tallet. Vi har vært vitne til det største fallet i den økonomiske aktiviteten siden den annen verdenskrig i mange land, konsumprisveksten har steget til de høyeste nivåene på flere tiår, og sentralbankenes styringsrenter har økt raskere enn noen annen gang tidligere i dette århundret, se figur 1.

I denne bloggen ser vi nærmere på utslagene i boligmarkedene i denne perioden. Til tross for nedgangen i den økonomiske aktiviteten skjøt boligprisveksten fart gjennom 2020 og 2021 i flere land, se figur 2. Smitteverntiltakene som førte til at mange tilbragte mer tid hjemme, økte trolig også betalingsviljen for bolig, og rentekuttene fra flere sentralbanker var etter alt å dømme også med på å løfte boligprisene.

De senere årene har boligprisene i europeiske land reelt sett avtatt igjen, og i Finland og Sverige er prisene nå også en del lavere enn de var før pandemien. I USA har boligprisene holdt seg oppe, men boligprisutviklingen i USA var svakere i de foregående årene. Om vi for eksempel ser på utviklingen fra år 2000 og helt fram til i dag, har boligprisene både i Norge, Sverige og Storbritannia i sum steget mer enn i USA.  

Boliginvesteringene, som inkluderer oppussing av eksisterende boliger og bygging av nye, økte en del under pandemien i flere land. Siden har investeringene avtatt igjen, og i Finland, Norge og Sverige har investeringene også falt klart under nivået de var på i 2019, se figur 3. Norge har hatt den aller dypeste nedturen. Ved utgangen av 2024 var boliginvesteringene her hjemme nesten 40 prosent lavere enn de var i 2019. Det er den største nedgangen på mer enn 30 år. 

Et annet fellestrekk for Finland, Norge og Sverige er at svært mange av husholdningene har flytende rente på boliglånene sine, se figur 4. I Sverige og Norge er også gjeldsnivået høyt sammenlignet med andre land. Dette førte til at husholdningenes renteutgifter økte mye da sentralbankene hevet rentene. I USA steg styringsrenten mer, men oppgangen i renteutgiftene var likevel mer beskjeden. Amerikanske husholdninger har mindre gjeld enn husholdningene her lengst nord i Europa. Samtidig har nesten alle boliglånene i USA fastrente.  

Lavt salg av nye boliger, men sprekt bruktboligsalg i Norge

Nedgangen i boliginvesteringene i Norge har sammenheng med at salget av nye boliger har falt mye. Ved inngangen til 2024 var nyboligsalget her hjemme om lag det halve av hva det var i 2019, og salget har bare tatt seg noe opp siden den gang, se figur 5. At Norges Bank holdt renten oppe fram til juni i år, har etter alt å dømme dempet nyboligsalget. Flere andre sentralbanker begynte å sette ned renten gjennom fjoråret. I tillegg har det trolig vært viktig at byggekostnadene i Norge har økt mye, og mer enn i andre land. Gjennom 2020 og 2021 steg prisene på byggematerialer klart på tvers av landegrensene, men prisene har økt mer i Norge de senere årene, se figur 6. Fallet i kronekursen har sannsynligvis bidratt til å løfte materialprisene. Også den svenske kronen har svekket seg de siste årene, og veksten i de svenske byggekostnadene har også vært forholdsvis høy, se figur 6.  

Den sterke veksten i byggekostnadene i Norge har vært med på å trekke opp prisen på nye boliger og indirekte gjort det mer attraktivt å kjøpe brukt for mange husholdninger. Omsetningen i bruktboligmarkedet i Norge har nemlig vært høy. Salget av brukte boliger avtok noe fra sommeren 2021, men det falt aldri vesentlig under nivået det var på i 2019, og siden starten av fjoråret har salget tiltatt igjen, se figur 5

I andre land er bruktboligsalget fortsatt lavere enn det var 2019, og nedgangen siden før pandemien har vært størst i USA. Samtidig har nyboligsalget i USA – det eneste andre landet vi har hatt tilgang til slike tall - vært sprekere. I det siste har salget av nye boliger i USA ligget rundt nivået fra 2019, se figur 5. I motsetning til her hjemme har prisene på brukte boliger steget mer enn nyboligprisene i USA. Dette har gjort det gunstigere å kjøpe nytt for amerikanske husholdninger.