Jeg finner en betydelig nedgang i andelen boliger som en gitt persentil i inntektsfordelingen kan finansiere i løpet av perioden. Dette gjelder spesielt i områder med sterk boligprisstigning som i Osloregionen.  Kombinasjonen av rask prisstigning og begrenset inntektsvekst har resultert i en svekkelse av kjøpekraften for unge voksne som ønsker å etablere seg i boligmarkedet.

Til tross for redusert kjøpekraft har andelen personer som eier bolig, holdt seg relativt stabil på tvers av inntektsgrupper.  Dette kan tyde på at alternative finansieringskilder, som oppsparte midler, støtte fra foreldre eller arv, spiller en stadig større rolle for tilgang til boligmarkedet.

Inntektsveksten har vært høyest i lave inntektsgrupper

I  denne analysen er kjøpekraften – eller etterspørselen – for en person i boligmarkedet definert som beløpet vedkommende kan låne basert på inntekten.  Dette er den samme metoden som brukes i den mer kjente sykepleierindeksen fra Eiendom Norge.  Mens Sykepleierindeksen ser på kjøpekraften til én bestemt yrkesgruppe, utvider jeg analysen til å omfatte hele inntektsfordelingen .

Sykepleierindeksen tar hensyn til flere faktorer i beregningene av lånekapasitet, inkludert levekostnader (basert på SIFO-budsjettet), boliglånsforskriften og bankenes praksis. I denne analysen benyttes en enklere metodisk tilnærming for å estimere kjøpekraften. Jeg antar at maksimalt gjeldsopptak er fem ganger bruttoinntekten, tilsvarende maksimal belåningsgrad som fastsatt i boliglånsforskriften.

For å analysere hvordan kjøpekraften har utviklet seg i perioden 2013 til 2023, beregnes persentilene 1 til 99 i inntektsfordelingen. Persentilene gir en oversikt over inntektsnivåene i ulike deler av befolkningen, der 1. persentil representerer den inntekten som 1 prosent av personene tjener mindre enn, og 99. persentil viser grensen der 1 prosent av personene har høyere inntekt. Med denne tilnærmingen kan utviklingen i ulike delene av inntektsfordelingen følges over tid.

Figur 1 illustrerer hvordan inntektsfordelingen har utviklet seg på tvers av regioner i perioden. Som forventet er medianinntekten ved utgangen av 2023 høyest i Oslo-området, der nivået ligger på 640 000 kroner. I "Resten av landet" er medianinntekten lavere, på 594 000 kroner.

Figur 1 a og b: Inntektsfordeling og vekst etter områder, 2013-2023  

Figur 1a: Inntekt etter skatt, 1000 kroner:

Figur 1b: Årsvekst i inntekt 2013-2023 %:

De billigste boligene har økt mer i pris enn de dyrere i sentrale områder

Fordelingen av boligpriser i de aktuelle boligmarkedene er vist i figur 2. Ikke overraskende øker boligprisene med sentralitet, se figur 2a. Imidlertid har boligprisene i den lave enden av fordelingen økt mer enn dyrere boliger i sentrale områder, se figur 2b.   En årsak til dette kan være at det bygges lite nye boliger til priser under 25. persentilen, der prisen var rundt 4 millioner kroner i 2023.

Figur 2: Boligpriser og vekst etter områder, 2013-2023

Figur 2a: Estimert boligpris 1000 kroner:

Figur 2b Årsvekst i boligpris, 2013-2023:

Markant lavere tilgjengelighet til boligmarkedet i sentrale områder

Jeg har beregnet maksimal boligpris som kan finansieres med lån for ulike inntektsgrupper (persentilene av inntektsfordelingen) blant personer i aldersgruppen 25–35 år i forskjellige regioner. Ved å sammenholde dette med fordelingen av boligpriser i de respektive markedene kan det fastslås hvilken andel av boligene som er verdsatt lavere enn den beregnede maksimale kjøpesummen. Resultatene er illustrert i Figur 3. Analysene viser at andelen boliger som er tilgjengelig for personer med medianinntekt i Osloregionen har falt drastisk – fra 15 prosent av boligene i 2013 til kun 5 prosent i 2023, et fall på hele 67 prosent. Til sammenligning har tilgjengeligheten for personer med medianinntekt i andre sentrale områder (utenfor Oslo) falt fra 25 til 19 prosent, et fall på 24 prosent. I resten av landet har kjøpekraften holdt seg relativt stabil.

Figur 3. Andel av boliger som kan kjøpes for 5 ganger bruttoinntekt:

Boligeierskap og alternative kilder til kjøpekraft

Hvis kjøpekraften fra inntekt i boligmarkedet faller i løpet av en analyseperiode, skulle man forvente at andelen personer som eier bolig også ville reduseres. Imidlertid viser tall fra Statistisk sentralbyrå (figur 4) at andelen boligeiere innenfor hver inntektsgruppe har holdt seg stabil. Dette kan indikere at kjøpekraft basert på inntekt i økende grad erstattes av andre finansieringskilder.

Figur 4.   Boligeierskap etter inntektsgruppe, personer, prosent:  

Kilde: Statistisk sentralbyrå, statistikkbanken tabell 14067

Egen oppsparing, for eksempel i form av bankinnskudd eller fond, kan være en av disse kildene. Denne typen sparing er imidlertid begrenset i forhold til inntekt. I 2023 utgjorde median sparing i husholdningene 95 000 kroner, tilsvarende 15 prosent av median bruttoinntekt. Til sammenligning var andelen 13 prosent i 2013. Det er verdt å merke seg at bankinnskudd også brukes til daglige transaksjoner og derfor kan ikke utviklingen i egen sparing alene kompensere for den sterke prisstigningen i boligmarkedet.

Statistisk sentralbyrå finner at en av fire får hjelp av foreldrene til boligkjøp, og at unge uten formuende foreldre sjeldnere eier  bolig, særlig i Oslo. Dette tyder på at «foreldrebanken» har fått økt betydning for å komme seg inn på boligmarkedet. Dersom denne typen finansiering i stor grad avhenger av en sterk verdiøkning på foreldrenes egen bolig, kan en nedgang i boligprisene svekke denne finansieringskilden.

Oppsummering og konsekvenser for finansiell stabilitet

Et effektivt og tilgjengelig boligmarked er avgjørende for finansiell stabilitet. Boliger er ofte husholdningenes viktigste eiendel, og boligkjøp finansieres i stor grad gjennom gjeld. Samtidig utgjør utlån med pant i bolig over halvparten av bankenes samlede utlån. I denne analysen antas det at etterspørselen etter boliger – eller kjøpekraften – bestemmes av husholdningenes gjeldsbetjeningsevne. På tilbudssiden er strukturen gitt ved de boligene som er tilgjengelige i et gitt område og som kan finansieres innenfor husholdningenes gjeldsrammer.

Et velfungerende boligmarked kjennetegnes av balanse mellom fordelingen av boligpriser og fordelingen av gjeldsbetjeningsevnen blant husholdninger. I denne analysen har jeg undersøkt hvor tilgjengelig boligmarkedet var i henholdsvis 2013 og 2023 på tvers av tre ulike regioner.

Inntekt er den primære kilden til husholdningenes gjeldsbetjening. Når boligprisene øker raskere enn inntektene, risikerer store deler av boligmarkedet å bli utilgjengelig for personer i lavere inntektsgrupper. Resultatene i denne bloggen indikerer at boligmarkedet i 2023 var vesentlig mindre tilgjengelig for store deler av befolkningen sammenlignet med 2013. Denne utviklingen kan i seg selv påvirke boligmarkedet ved å redusere etterspørselen, som igjen kan dempe prisutviklingen.

Forståelsen av boligmarkedets tilgjengelighet krever videre analyser av kilder til kjøpekraft utover egen inntekt, gjeld og formue. Dette inkluderer finansiering fra private kilder som familie, samt betydningen av samfinansiering og andre ikke-tradisjonelle former for finansiering. Slik innsikt er nødvendig for en mer helhetlig vurdering av boligmarkedets funksjon og balanse.